Processo 0006206-95.2020.8.17.2001

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Stênio José de Sousa Neiva Coêlho (6ª CC) APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006206-95.2020.8.17.2001 APELANTE: FLAVIO CAMILO MELO DE OLIVEIRA APELADO(A): INCORPORADORA SCIORTINO LTDA EMENTA: Direito civil. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento parcial. Resolução contratual e reintegração de posse. Parcial provimento. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda cumulada com reintegração de posse, em razão do inadimplemento do comprador, com reconhecimento de encargos contratuais, taxa de fruição e improcedência da reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há múltiplas questões em discussão: (i) saber se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante do pagamento aproximado de 70% do contrato; (ii) saber se é legítima a resolução contratual com reintegração de posse; (iii) saber se é possível a cumulação de multa contratual com taxa de fruição; (iv) definir o termo inicial e o percentual da taxa de fruição; (v) verificar o cabimento de indenização por benfeitorias e danos; (vi) estabelecer os critérios de restituição dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento de cerca de 30% do valor contratual não configura parcela ínfima, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 4. Comprovada a mora do comprador e inexistente causa excludente, é cabível a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, com reintegração de posse do imóvel. 5. Não se verifica conduta da vendedora apta a caracterizar supressio ou comportamento contraditório, havendo reiteradas cobranças e notificações extrajudiciais. 6. É admissível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, por possuírem naturezas distintas, não configurando bis in idem. 7. A taxa de fruição deve incidir desde a imissão na posse até a restituição do bem, devendo ser fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel, conforme jurisprudência do STJ. 8. Inexistindo prova adequada das benfeitorias alegadas, é indevida a indenização e o direito de retenção. 9. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial, com retenções cabíveis, sendo atualizada pela taxa SELIC desde cada desembolso, conforme entendimento do STJ (Tema 1368). IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento contratual representa parcela relevante do valor ajustado. 2. É legítima a resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse. 3. É possível a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição. 4. A taxa de fruição deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel, desde a imissão na posse até a restituição. 5. A restituição de valores pagos deve observar a taxa SELIC como índice único de atualização.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 368, 369, 410, 475 e 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.581.505/SC; AREsp 2.790.567/RJ; REsp 2.120.152/RS; REsp 2.199.164/PR (Tema 1368); Súmula 543/STJ.

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