Processo 0013594-11.2021.8.19.0206

Fls. 291: Cuida-se de execução deflagrada por CODOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS - NÃO PADRONIZADOS contra ADRIANO PEREIRA DE OLIVEIRA, na qual o exequente pugna pela alteração do polo passivo, de modo que passe a constar como executada a Caixa Econômica Federal (CEF). Sustenta o exequente que houve a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, de modo que esta deve passar a responder pela execução, excluindo-se o devedor fiduciante do pólo passivo da execução. Consequentemente, com a alteração do pólo passivo, requer a remessa dos autos para a Justiça Federal, com fundamento no art. 109, I, CF. Ocorre, contudo, que mesmo com a consolidação da propriedade em favor da CEF, no caso dos autos descabe atribuir responsabilidade pelo pagamento do débito condominial à CEF. Assim, não há que se falar em declínio de competência, pelas razões que se passa a expor. A obrigação de contribuição pela cota condominial, em condomínio edilício, encontra-se prevista na Lei Nacional nº 4.591/1964, em seu artigo 12, bem como no artigo 1.336, I, do Código Civil, havendo em ambos a determinação de que o condômino concorrerá nas despesas do condomínio pela cota que lhe caiba. Eis o teor dos dispositivos legais citados, respectivamente: [...] Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...) [...] Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) [...] Nessa lógica, o inadimplemento da obrigação de contribuição condominial acarretará dívida de natureza jurídica propter rem (própria da coisa ou a ela inerente), aderindo ao bem imóvel e transmitindo-se ao novo proprietário, distinguindo-se, portanto, das obrigações pessoais que se referem às pessoas que as contraíram. A natureza jurídica da obrigação de contribuição condominial recai sobre uma ou mais pessoas em decorrência de determinado direito real, o que significa dizer que existe em razão da situação jurídica da pessoa obrigada, por ser a titular do domínio ou a detentora de determinada coisa. Na hipótese dos autos, o exequente se limitou a demonstrar a consolidação da propriedade em favor da fiduciária em 24/02/2025, com a anotação no registro do imóvel, como se vê na certidão de ônus reais de fls. 291. Sobre o tema, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça é no sentido da manutenção da responsabilidade do devedor fiduciante enquanto estiver na posse do bem, e da responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais somente a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem (RESP nº 2.036.289/RS, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 18/04/2023, DJE DE 20/04/2023). Assim, somente a efetiva imissão do credor fiduciário na posse do imóvel tem o condão de transferir para ele a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. No mesmo sentido tem caminhado a jurisprudência do E. TJ RJ, podendo ser citados os seguintes acórdãos, exemplificativamente: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA SEM IMISSÃO NA POSSE PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. I. CASO…

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