Processo 0013648-27.2015.8.19.0031

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ARREMATAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO SUPERVENIENTE DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE INTEGRAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA À EXECUÇÃO. PROTEÇÃO DO ARREMATANTE DE BOA-FÉ. DIREITO À QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E À AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO PREÇO COMO VIA SUBSIDIÁRIA. ARREMATAÇÃO RECONHECIDA COMO VÁLIDA E HÍGIDA. I. CASO EM EXAME 1. Cumprimento de sentença de cotas condominiais no qual, após a penhora de unidade imobiliária objeto de alienação fiduciária e a averbação da constrição na matrícula, foram levados a leilão os direitos aquisitivos dos devedores fiduciantes, arrematados por terceiro de boa-fé pelo valor de R$ 263.000,00, com pagamento integral do preço e do ITBI. Parte do produto da arrematação foi destinada à satisfação do crédito condominial, da comissão do leiloeiro e de créditos tributários municipais, permanecendo saldo depositado judicialmente. Posteriormente à penhora e à arrematação, consolidou-se a propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância que impediu o registro da Carta de Arrematação e suscitou a necessidade de definir o objeto efetivamente expropriado, os efeitos da consolidação superveniente e as medidas destinadas à proteção do arrematante, sem prejuízo do crédito fiduciário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a arrematação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante é válida e eficaz, embora o imóvel esteja submetido à alienação fiduciária; (ii) estabelecer os efeitos da consolidação superveniente da propriedade em favor da credora fiduciária sobre a arrematação anteriormente realizada; (iii) determinar se a credora fiduciária deve integrar a execução para o adequado acertamento dos créditos e das consequências da consolidação; e (iv) definir as medidas necessárias à proteção do arrematante de boa-fé que pagou integralmente o preço, suportou o ITBI e permaneceu sem a posse do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem e caráter ambulatório, vinculando-se à relação material mantida com o imóvel e acompanhando suas mutações subjetivas, observadas as particularidades do regime jurídico da alienação fiduciária. 4. Na alienação fiduciária de imóvel, o devedor fiduciante conserva a posse direta e o direito real de aquisição, enquanto a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário, razão pela qual os direitos aquisitivos integram o patrimônio do fiduciante e podem ser objeto de penhora e expropriação judicial. 5. O auto de arrematação identifica expressamente como objeto da expropriação o direito à aquisição do bem, de modo que a arrematação permanece válida, hígida, perfeita, acabada e irretratável quanto aos direitos aquisitivos efetivamente transmitidos. 6. A consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, decorrente do inadimplemento do contrato de financiamento e averbada após a penhora e a arrematação, não autoriza o registro da Carta de Arrematação como título de transmissão da propriedade plena livre do gravame, porque a propriedade fiduciária não integrou o objeto da expropriação. 7. A Carta de Arrematação deve refletir a natureza jurídica do direito efetivamente alienado, mediante retificação para consignar que a expropriação recai sobre o direito…

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