Processo 0015142-72.2019.8.19.0002

I - RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais proposta por SOTER SOCIEDADE TÉCNICA DE ENGENHARIA S/A em face de JOSÉ LUIZ DA ROCHA CALDEIRA, posteriormente sucedido por seu espólio. Narra a parte autora que, em 25 de abril de 1995, celebrou com o réu instrumento particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Acadêmico Walter Gonçalves, nº 1, cobertura 8, Centro, Niterói/RJ, o qual foi integralmente quitado. Sustenta, contudo, que o réu não promoveu o registro da escritura definitiva nem a transferência da titularidade do bem perante os órgãos competentes, permanecendo a autora como proprietária formal. Alega, ainda, que o réu deixou de adimplir encargos incidentes sobre o imóvel, notadamente o IPTU referente ao exercício de 2007, o que ensejou a propositura de execução fiscal em face da autora e a consequente penhora de valores em sua conta bancária, no montante de R$ 2.633,80. Diante desse contexto, requereu a condenação do réu à obrigação de regularizar a titularidade do imóvel, promover a transferência cadastral junto aos órgãos públicos e ressarcir os valores por ela suportados em razão dos encargos do bem, além da fixação de multa cominatória. A inicial foi instruída com os documentos de fls. 08/36. Regularmente citado, o espólio do réu apresentou contestação às fls. 201/204, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva. No mérito, não impugnou a existência do negócio jurídico, tampouco a quitação do imóvel, alegando, contudo, dificuldades relacionadas ao inventário e à regularização documental. Sustentou, ainda, a inexistência de prejuízo à autora, afirmando que o débito de IPTU teria sido quitado, além de suscitar a prescrição do referido crédito tributário. Réplica apresentada às fls. 221/223. Instadas as partes a especificarem provas (fl. 224), não houve requerimento de produção probatória relevante, vindo os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir, na forma do art. 93, IX, da CRFB/88. II- FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia posta em julgamento gravita em torno do inadimplemento de obrigações assumidas em instrumento particular de promessa de compra e venda, bem como das consequências jurídicas decorrentes da inércia do promitente comprador - sucedido pelo espólio réu - quanto à regularização da titularidade do imóvel e ao adimplemento dos encargos a ele inerentes. De início, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela parte ré. Isso porque a obrigação discutida nos autos possui natureza patrimonial, sendo certo que, com o falecimento do de cujus, transmite-se ao espólio a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações assumidas em vida, nos termos do art. 1.997 do Código Civil. A circunstância de o contrato ter sido firmado pelo falecido não afasta, mas ao contrário, atrai a legitimidade do espólio para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que responde pelo acervo de direitos e deveres deixados. Superada a preliminar, verifica-se que a relação jurídica entre as partes é incontroversa, conforme se extrai dos documentos acostados às fls. 17/25, notadamente o instrumento particular de promessa de compra e venda, bem como os demais elementos que evidenciam a quitação do preço e a imissão do promitente comprador na posse do bem. Não há controvérsia relevante quanto a tais fatos, inclusive porque a própria contestação os admite de forma expressa. A partir desse…

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