Processo 0019537-28.2021.8.19.0038

*** 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - RECURSO ESPECIAL - CÍVEL 0019537-28.2021.8.19.0038 Assunto: Despesas Condominiais / Condomínio em Edifício / Propriedade / Coisas / DIREITO CIVIL Ação: 0019537-28.2021.8.19.0038 Protocolo: 3204/2026.00497751 RECTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO N4 FLORENTINO DE CARVALHO ADVOGADO: ANA PAULA BITTENCOURT LABUTO OAB/RJ-110371 RECORRIDO: ESPÓLIO DE AFIF ASSAD SEOUD RECORRIDO: FUAD AFIF SEOUD ADVOGADO: JOAO ANDRADE DE AGUIAR OAB/RJ-051138 DECISÃO: Recurso Especial Cível nº 0019537-28.2021.8.19.0038 Recorrente: CONDOMINIO DO EDIFICIO N4 FLORENTINO DE CARVALHO Recorrido: ESPÓLIO DE AFIF ASSAD SEOUD e OUTRO DECISÃO Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 302/310, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a" e "c" da Constituição da Federal, interposto em face de acordão da Segunda Câmara de Direito Privado, fls. 287/298 assim ementado: "APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. LOJA LOCALIZADA NO TÉRREO DO EDIFÍCIO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DE ÁREAS COMUNS E SERVIÇOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Trata-se de ação ajuizada pelo Condomínio em face do proprietário da loja localizada no térreo do edifício, visando ver declarada a obrigação do réu ao pagamento das cotas condominiais, considerando a utilização de áreas comuns e serviços fornecidos pelo Condomínio. Por sua vez, a parte ré refuta a pretensão aduzindo que o imóvel de nº 240 jamais fez parte da estrutura condominial, sequer tendo participado da assembleia inaugural. Alega, ainda, que as unidades comerciais possuem infraestrutura autônoma de água e energia elétrica, não fazendo uso de nenhuma das áreas comuns do edifício, como escadas, elevadores, portaria ou instalações internas, motivo pelo qual não estariam sujeitos ao rateio das despesas condominiais. A sentença julgou improcedente o pedido em razão da ausência de provas quanto à utilização de áreas comuns e fruição dos serviços prestados pelo Condomínio. A despeito das alegações do Condomínio apelante, a sentença não merece reforma. A obrigação de pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal, consoante se infere do art. 12 da Lei n.º 4.591/64 e art. 1.336, I, do Código Civil. Por sua vez, o parágrafo primeiro do referido art. 12 da Lei n.º 4.591/64 excepciona tal regra ao dispor que "salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade." No caso em apreço, embora a loja localizada no térreo do Edifício esteja presente na matrícula do imóvel, a convenção condominial não menciona expressamente o imóvel de nº 240 como integrante da composição condominial, tampouco há prova que o réu tenha participado da assembleia inaugural ou de qualquer deliberação condominial posterior. Importa, notar, ainda, o fato de nunca ter havido, desde a Constituição do Condomínio, qualquer cobrança ao réu, relativa ao rateio das despesas comum do Condomínio. Essa circunstância, embora não impeça de forma absoluta a pretensão autoral, corrobora em certa medida as alegações do réu, no sentido de que a loja localizada no térreo não participa do Condomínio. Deve ser aplicado, ao caso, o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a loja térrea, com acesso direto à via pública, como o caso dos autos, não está sujeita às…

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