Processo 0022302-55.2020.8.19.0054

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, ajuizada pelo ESPÓLIO DE JOSÉ MARIA GUEDES DUQUE, representado por sua inventariante Maria Pinto Guedes, em face de Henrique Montes Neto, tendo por objeto contrato de locação comercial, firmado em 02/09/2016, com vigência até 02/09/2021, relativo ao imóvel situado na Av. Nilo Peçanha, nº 439 (loja), Centro de Duque de Caxias/RJ, pelo valor mensal de R$ 11.728,53, acrescido dos encargos locatícios. A autora sustenta a inadimplência do réu quanto aos aluguéis vencidos entre 15/05/2020 e 15/10/2020, cujo débito teria alcançado o montante de R$ 81.277,42, razão pela qual pleiteia o despejo do imóvel, além das demais cominações legais. (fls. 03 e 04). A parte autora formula os seguintes pedidos, de forma expressa: i) Procedência da ação, com o decreto de despejo do réu e demais ocupantes do imóvel localizado na Av. Nilo Peçanha, nº 439, Centro de Duque de Caxias/RJ, em razão da falta de pagamento dos aluguéis; ii) Condenação do réu ao pagamento das verbas sucumbenciais, incluindo custas processuais e honorários advocatícios; iii) Concessão dos benefícios do art. 172, §2º, do CPC, para fins de cumprimento de mandados; iv) Concessão da gratuidade de justiça, ao argumento de impossibilidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua família;v) Fixação do valor da causa no montante de R$ 140.742,36. Com a inicial vieram os documentos de fls. 07 (planilha de débito); fls. 14-19 (contrato de locação). Contestação (fls. 39/55), em que a ré sustenta, em síntese, a ocorrência de fato extraordinário e imprevisível, consubstanciado na pandemia da COVID-19, que teria tornado a obrigação excessivamente onerosa, destacando histórico de adimplemento contratual, investimentos realizados no imóvel, redução abrupta de faturamento e resistência da autora em renegociar os valores. Aduz, ainda, dificuldades impostas pela administradora do contrato e invoca princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da preservação da empresa. Contestação instruída com os documentos de fls. 87/114. Reconvenção em que a ré reconvinte, também às fls. 39/55, postula a revisão judicial do valor do aluguel, a redução do saldo devedor, a concessão de tutela provisória, bem como o reconhecimento do direito à renovação compulsória do contrato de locação, além de pedidos subsidiários relativos à eventual desocupação do imóvel. Réu/reconvinte formula os seguintes pedidos, todos expressamente constantes dos autos: i) Concessão de tutela provisória de urgência, para determinar, liminarmente, a redução do valor do aluguel mensal em 50%, passando para R$ 5.864,36 (lojas 437 e 439) e R$ 1.500,00 (terraço), bem como a redução do saldo devedor em 50%, totalizando R$ 103.099,71, com autorização para pagamento parcelado; ii) Julgamento de procedência da reconvenção, a fim de que seja confirmada definitivamente a redução de 50% do valor locatício e do saldo devedor, com a consequente condenação da autora/reconvinda ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios; iii) Pedido subsidiário, para o caso de não acolhimento da redução de 50%, que seja determinada a redução do aluguel e do saldo devedor em 20%, fixando-se o aluguel em R$ 9.382,98 (lojas) e R$ 2.400,00 (terraço), com redução do débito para R$ 164.959,53; iv) Julgamento de total improcedência da ação de despejo, diante das alegações de onerosidade excessiva, boa-fé objetiva, função…

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