Processo 0022925-38.2025.8.04.1000

DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de Ação Renovatória de Locação c/c Revisional de Aluguel ajuizada por 3G Comércio Varejista de Confecções Ltda. em face de Allos S.A., tendo como objeto o Espaço de Uso Comercial (EUC) nº 217, localizado no Manauara Shopping. A parte autora pleiteia a renovação compulsória do vínculo locatício por 60 meses, propondo o Aluguel Mínimo Mensal (AMM) de R$ 16.072,53 (R$ 196,92/m²), fundamentada no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (mov. 1.9). Por sua vez, a ré contestou a demanda (mov. 33.1), apresentando contraproposta no valor de R$ 28.292,78, além de requerer a modificação do índice de reajuste e a manutenção de cláusulas específicas do empreendimento. É o relatório. Decido. O feito tramita regularmente, com as partes legítimas e devidamente representadas. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, inexistindo nulidades a serem sanadas ou questões preliminares pendentes de apreciação. Diante disso, declaro o processo saneado e passo à delimitação da fase instrutória. Com o intuito de nortear a produção probatória, fixo como pontos controvertidos: 1. Questões de Fato a) o preenchimento cumulativo dos requisitos dos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91 pela parte autora; b) o real valor locatício de mercado (Aluguel Mínimo Mensal) para o novo período contratual, considerando a divergência entre o valor pretendido pela autora de R$ 16.072,53 (mov. 1.9) e a contraproposta da ré de R$ 28.292,78 (mov. 33.1); c) a existência de valorização ou desvalorização do metro quadrado comercial na região e no próprio Manauara Shopping, considerando os fatores econômicos, estruturais e de consumo alegados por ambas as partes. 2. Questões de Direito a) a definição do índice de reajuste anual aplicável ao contrato, diante do dissenso entre a manutenção do IPCA (atualmente vigente) e a pretensão de alteração para o IGP-DI, conforme pleiteado pela ré com base no art. 74, §5º da Lei de Locações; b) a validade e a pertinência das cláusulas atípicas de shopping center no novo ajuste, em especial a pretensão da ré de inclusão do aluguel dobrado no mês de dezembro. A distribuição do ônus da prova seguirá a regra geral prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora a prova dos fatos constitutivos do seu direito (requisitos da renovatória e o valor de mercado que sustenta). À parte ré incumbe o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (parâmetros de valorização que justifiquem a contraproposta e a alteração do indexador). Considerando que a lide envolve valores técnicos fundamentados em laudos e propostas colidentes, e visando conferir às partes a oportunidade probatória de influir no convencimento deste Juízo, determino: a) a intimação das partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especifiquem as provas que efetivamente pretendem produzir, justificando a relevância e pertinência de cada uma para o deslinde dos pontos controvertidos acima fixados; b) caso as partes tenham interesse na produção de prova pericial técnica, deverão, no mesmo prazo de 15 dias, formular seus quesitos e indicar assistentes técnicos; c) havendo interesse na prova oral, as partes devem justificar detalhadamente sua necessidade, indicando quais fatos pretendem provar com depoimentos ou testemunhas, cientes de que a questão locatícia…

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