Processo 0058494-44.2025.8.17.2001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PERNAMBUCO Gabinete do Des. Neves Baptista 5ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO Nº: 0058494-44.2025.8.17.2001 APELANTES: Ana Cha Ki Huang e Sergio Fentes Gomes APELADO: Gav Muro Alto Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. JUÍZO DE ORIGEM: 31ª Vara Cível da Capital - Seção B JUIZ(A) DECISOR(A)/SENTENCIANTE: Gildenor Eudócio de Araújo Pires Júnior RELATOR: Des. NEVES BAPTISTA EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA. CLÁUSULA PENAL DE 50%. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO PARA 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEDUÇÃO AUTÔNOMA. IMPOSSIBILIDADE. ABRANGÊNCIA PELO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO NÃO DETERMINADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta por adquirentes de cota de multipropriedade em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, que buscam a nulidade do contrato por vício de consentimento, a limitação da cláusula penal a 25% dos valores pagos e o afastamento da retenção a título de arras. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição dos valores pagos após a retenção da integralidade da comissão de corretagem, de 50% a título de pena convencional e de taxa de fruição. 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) houve vício de consentimento apto a ensejar a nulidade do contrato; (ii) a cláusula penal fixada em 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, é abusiva e comporta redução; (iii) a comissão de corretagem pode ser deduzida autonomamente dos valores a serem restituídos; e (iv) a sentença incorreu em erro ao determinar retenção a título de arras. 3. A pretensão anulatória não merece acolhida. A caracterização do vício de consentimento exige comprovação de que a manifestação de vontade foi efetivamente comprometida por práticas aptas a induzir o consumidor a erro ou a restringir sua liberdade de escolha, o que não ocorreu no caso concreto. A alegação genérica de técnicas agressivas de comercialização, desacompanhada de prova, não é suficiente para macular a validade do negócio jurídico, subsistindo a resolução do contrato por iniciativa dos promitentes compradores. 4. O Código de Defesa do Consumidor, por conter normas de ordem pública e caráter principiológico voltadas à proteção da parte vulnerável, não é afastado pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). A compatibilização entre os dois diplomas impõe a interpretação de que o teto de 50% estabelecido pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, representa limite máximo, e não patamar mínimo obrigatório, preservando-se o controle judicial de abusividade. 5. A retenção de 50% dos valores pagos, no caso concreto, configura onerosidade excessiva, impondo-se sua redução para 25%, percentual razoável, proporcional e adequado para compensar a promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, sem penalizar desproporcionalmente o consumidor. 6. A comissão de corretagem, embora validamente transferível ao comprador, constitui despesa administrativa do vendedor e está abrangida pelo percentual de retenção de 25%, sendo indevida sua dedução autônoma dos valores a serem restituídos. 7. Quanto às arras, verifica-se que o juízo de…

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