Processo 0093251-86.2026.8.04.1000

SENTENÇA Vistos, etc. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual cumulada com Repetição de Indébito em Dobro e Indenização por Danos Morais proposta por GEOVANNI DA COSTA VIEIRA em face de VILA OLÍMPIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor, em sua petição inicial de mov. 1.1, que, em 10 de julho de 2021, firmou contrato de promessa de compra e venda para a aquisição da unidade autônoma correspondente ao apartamento 410, Bloco 04, do empreendimento residencial "Vila das Flores", localizado nesta capital, pelo valor de R$ 136.000,00. Sustenta que a transação foi regida pelas normas do Programa Casa Verde e Amarela (Lei nº 14.118/2021) e que, por sua faixa de renda de época, enquadrava-se no Grupo 1 do referido programa de moradia, o qual, segundo alega, lhe assegura isenção de taxas cartorárias e de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Aduz, contudo, que as rés lhe impuseram, em 23 de julho de 2021, a cobrança de um contrato de prestação de serviços assessórios sob a rubrica "Taxas - Cliente não bonificado", no valor de R$ 5.056,80. Relata que, premido pelo receio de perder o negócio, realizou o pagamento parcelado do débito, quitando-o integralmente no ano de 2024. Argumenta que a cobrança é abusiva, viola o Código de Defesa do Consumidor, caracteriza venda casada e constitui prática análoga à taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), cuja abusividade fora reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça. Diante disso, requereu a declaração de nulidade da cobrança, a repetição do indébito em dobro (R$ 10.113,60) e indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, além dos ônus de sucumbência. Juntou os documentos de mov. 1.2 a 1.12. No mov. 6.1, deferi os benefícios da gratuidade de justiça ao autor e a inversão do ônus da prova, determinando a citação das requeridas para apresentar defesa, bem como que trouxessem aos autos a via original do contrato. As rés apresentaram contestação conjunta no mov. 17.1, acompanhada de farta documentação (mov. 17.2 a 17.9). No mérito, sustentaram que a cobrança questionada decorreu de um "Contrato de Prestação de Serviços de Consultoria em Registro Imobiliário" (mov. 17.3) regularmente firmado pelas partes de maneira autônoma em 10 de julho de 2021. Defenderam que o autor contratou livremente os serviços de despachante imobiliário para que as rés providenciassem a transferência e a regularização do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, incluindo o adiantamento de taxas e impostos. Salientaram que a Lei nº 14.118/2021 não prevê isenção integral automática para todos os custos registrais, mas sim descontos e reduções parciais de emolumentos, e que a isenção de ITBI depende de lei municipal específica. Comprovaram que as rés arcaram efetivamente com o pagamento do ITBI da unidade do autor no valor de R$ 2.448,00 (mov. 17.2) e com taxas do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus que somam R$ 1.633,24 (mov. 17.2), de modo que o valor cobrado do autor foi utilizado para custear as suas próprias obrigações fiscais e cartorárias legais. Pugnaram pela total improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica no mov. 18.1. Sustentou que, conforme a certidão de inteiro teor da matrícula (mov. 18.2), os emolumentos efetivamente cobrados pelo cartório para o registro da compra e venda e da alienação fiduciária…

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