Processo 0099347-54.2025.8.04.1000

DECISÃO 1. RELATÓRIO Vistos. Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo Condomínio Viva Vida Tarumã em face de Danielle Monteiro Ferreira, objetivando o recebimento de taxas condominiais inadimplidas. Após a citação (mov. 9.1) e o decurso do prazo para pagamento, procedeu-se à tentativa de constrição de ativos financeiros via SISBAJUD (mov. 17.1), a qual restou exitosa apenas parcialmente, com o bloqueio do montante irrisório de R$ 168,97. Diante disso, o exequente peticionou na mov. 20.1 requerendo a penhora por termo do imóvel gerador do débito (Apartamento 503, Bloco 16), instruindo o pedido com a certidão de matrícula de mov. 1.11. Argumentou, na oportunidade, que a natureza propter rem da dívida autoriza a constrição do próprio bem, independentemente da existência de alienação fiduciária. É a síntese do necessário. Passo a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia reside na possibilidade de penhora de unidade imobiliária gravada com alienação fiduciária para satisfação de débitos condominiais. No caso em exame, verifico que o pedido formulado pela exequente não merece acolhimento imediato, pelas razões que passo a expor. 2.1 DA PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL E DO TEMA 1266 DO STJ Com efeito, as despesas de condomínio possuem natureza propter rem, vinculando-se à própria coisa e transmitindo-se ao seu titular, conforme disciplina o art. 1.345 do Código Civil. Entretanto, a análise da matrícula constante na mov. 1.11 revela que o imóvel encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, consoante enunciado de Súmula nº 478. Todavia, no que se refere à possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em execuções de despesas condominiais, observo que a matéria atualmente gera divergência no próprio STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE . DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ . SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2 . Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 3. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no REsp: 2169496 SC 2024/0342327-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025) (grifei) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1 .345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de…

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