Processo 0217497-40.2020.8.19.0001

Trata-se de ação renovatória de locação não residencial proposta por QUINA DE OURO BAR E PASTELARIA LTDA. ME em face de JOSÉ NUNES DE OLIVEIRA, MARIA IGNEZ DE OLIVEIRA e JUNDIARA REGINA DE OLIVEIRA. A autora alega, em síntese, que firmou contrato de locação escrita com prazo determinado de 5 (cinco) anos, com início em 01/01/2011 e término em 31/12/2015, cujo objeto é o imóvel situado na Rua da Alfândega, nº 188, loja 01 e sobreloja, Centro, Rio de Janeiro/RJ. Argumenta que, antes do término do referido prazo, ajuizou a primeira ação renovatória (processo nº 0233349-80.2015.8.19.0001), visando o quinquênio de 01/01/2016 a 31/12/2020, demanda esta que se encontra pendente de julgamento definitivo (aguardando laudo pericial).Para resguardar seu direito ao período subsequente, de 01/01/2021 a 31/12/2025, e amparando-se na suspensão de prazos decadenciais conferida pela Lei Federal nº 14.010/2020 (RJET) em razão da pandemia de Covid-19, distribuiu a presente ação por dependência. Propõe o aluguel mensal de R$ 5.588,00 ou o valor justo arbitrado para a época, a manutenção das demais cláusulas contratuais e indica os mesmos fiadores. Validamente citados, os réus apresentaram contestação conjunta, arguindo preliminarmente a decadência e no mérito, indicam crônica falta de pagamento dos aluguéis dos meses de maio, junho, agosto e setembro de 2020, além do inadimplemento reiterado das parcelas de IPTU (de 2017 a 2019) e Taxas de Incêndio (de 2016 a 2019). No mérito, ainda, impugnam o valor ofertado pela autora (R$ 5.588,00), asseverando ser ínfimo e absurdo frente ao valor apurado pelo perito judicial na primeira renovatória (R$ 14.800,00). Pleiteiam a improcedência do pedido renovatório, com a decretação de despejo e cobrança das diferenças locatícias. Noticiam, ainda, a incapacidade da ré Maria Ignez para os atos da vida civil. Réplica às fls. apresentada pela autora, alegando a tempestividade sob a ótica da Lei nº 14.010/2020, rebatendo a alegação de inadimplência mediante a juntada de comprovantes de depósitos judiciais extemporâneos realizados nos anos de 2021, 2022 e 2023. A preliminar de decadência foi rejeitada por este Juízo em decisão saneadora, restando a matéria preclusa, operando-se o prosseguimento do feito para análise do mérito das condições de renovabilidade. É o relatório. Decido. O feito encontra-se maduro para julgamento, sendo desnecessária a produção de outras provas, haja vista que a controvérsia jurídica gira em torno do preenchimento dos requisitos legais obrigatórios previstos no artigo 71 da Lei nº 8.245/91, cujas demonstrações são de natureza eminentemente documental. Inicialmente, ressalta-se que a questão relativa à incapacidade da corré Maria Ignez de Oliveira resta superada pelo comparecimento do núcleo familiar em juízo, assistido por advogado comum, defendendo os interesses patrimoniais do espólio/coproprietários e pugnando pelo julgamento do mérito por ser a medida mais benéfica à idosa de 88 anos. Ademais, o resultado do julgamento aproveita a todos de forma unitária. No mérito, a pretensão renovatória formulada pela autora não merece acolhimento.A ação renovatória é um instituto protetivo do fundo de comércio que impõe severa restrição ao direito de propriedade do locador. Por este motivo, o legislador subordinou o direito à renovação compulsória ao estrito e cumulativo cumprimento dos requisitos formais e substanciais dispostos nos artigos 51 e 71 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). …

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