Processo 0235145-59.2021.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA - NÚCLEO DE JUSTIÇA 4.0 JUIZ RELATOR FLÁVIO VINÍCIUS BASTOS SOUSA PROCESSO N.:  0235145-59.2021.8.06.0001 APELANTE: BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA. APELADO: ADEMIR DE SOUSA PINTO, ADRIANA DE VASCONCELOS MONTE DE SOUSA   Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. CLÁUSULA ABUSIVA. INCIDÊNCIA DO CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Bric Marketing Brasil LTDA contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reparação por danos materiais, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de imóvel e condenar a requerida à restituição de 75% dos valores pagos pela parte autora, em parcela única, com retenção de 25% pela vendedora. A apelante sustenta a impossibilidade de restituição sem observância integral das cláusulas contratuais de retenção e defende a incidência do princípio pacta sunt servanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa exclusiva do comprador, sem culpa da vendedora; e (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 25% das parcelas pagas mostra-se compatível com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e equilíbrio contratual nas relações de consumo. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica estabelecida entre incorporadora e adquirente de imóvel configura relação de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. A resolução contratual por iniciativa do comprador é admissível nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime consumerista, ainda que ausente culpa da vendedora, assegurando-se a restituição parcial das parcelas pagas, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. A retenção parcial dos valores pagos pela adquirente é legítima para compensar despesas administrativas, operacionais e tributárias suportadas pela incorporadora em razão da celebração e posterior desfazimento do negócio jurídico. O percentual de retenção deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, vedando tanto o enriquecimento sem causa do comprador quanto a imposição de vantagem exagerada ao consumidor. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas nos casos de distrato por iniciativa do comprador, inexistindo demonstração de inadimplemento imputável ao vendedor. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se adequada e compatível com a orientação jurisprudencial dominante, sendo suficiente para ressarcir os encargos decorrentes da contratação e da rescisão do ajuste. Cláusulas contratuais que imponham retenção excessiva ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada devem ser afastadas, por afronta ao art. 51, IV, do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A promessa de compra e venda de imóvel firmada entre incorporadora e adquirente destinatário final submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor. A resolução contratual por iniciativa exclusiva do comprador…

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