Processo 0709913-64.2026.8.07.0007

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3JECIVTAG 3º Juizado Especial Cível de Taguatinga Número do processo: 0709913-64.2026.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: LARISSA FERREIRA BARBOSA, MAIK OLIVEIRA SANTOS DE ALMEIDA REQUERIDO: ALEXANDRE LIMEIRA LEVI, IMOBILIARIA J.LUCAS LTDA - ME Sentença Larissa Ferreira Barbosa e Maik Oliveira Santos de Almeida ajuizaram a presente ação de conhecimento, submetida ao rito da Lei n.º 9.099/95, contra Alexandre Limeira Levi e Imobiliária J. Lucas Ltda. – ME. Os autores sustentaram que celebraram com os requeridos contrato de locação comercial, com vigência a partir de 15.05.2025 e prazo de 36 meses, tendo por objeto a loja situada na QN 514, Conjunto 2, Lote 02, Loja 01, Edifício Ravello, Samambaia Sul, destinada à exploração de barbearia. Afirmaram que o imóvel apresentava vício estrutural preexistente (buraco no teto), registrado na vistoria de entrada, e que, com as chuvas de outubro de 2025, o quadro agravouse com infiltrações, goteiras, rachaduras e mofo, tornando o espaço impróprio à atividade. Alegaram ter comunicado reiteradamente os problemas e pleiteado, sem êxito, a redução do aluguel em novembro de 2025, culminando na desocupação formalizada em 10.02.2026. Requereram a declaração de rescisão indireta por culpa dos requeridos, a inexigibilidade da multa da Cláusula Décima Sétima e a inexigibilidade dos aluguéis de janeiro de 2026 e posteriores à entrega das chaves. Citados, os requeridos compareceram à audiência de conciliação, na qual não houve acordo (ID 280283426). Apresentaram contestação (ID 281614287). Em preliminar, arguiram ilegitimidade passiva quanto ao pedido de inexigibilidade da multa, ao argumento de que a locação foi garantida por seguro fiança contratado da Porto Seguro (Cláusula Décima Sexta e art. 37, III, da Lei n.º 8.245/91), cabendo a cobrança à seguradora. No mérito, sustentaram ausência de omissão, atribuindo a origem da infiltração à área comum do condomínio, cuja responsabilidade seria do próprio condomínio; invocaram o conhecimento e a aceitação do vício na vistoria de entrada (Cláusula Quinta) e a vedação ao comportamento contraditório; afirmaram que não efetuaram nenhuma cobrança, gerida exclusivamente pela seguradora, tendo, ademais, providenciado a devolução da multa (R$ 3.266,04); e qualificaram a saída como denúncia unilateral e imotivada. Em réplica (ID 281995716), os autores rebateram a preliminar com base na teoria da asserção, reafirmaram o dever continuado de manutenção do locador, sustentaram que a responsabilidade do condomínio não exonera o locador perante o locatário, apontaram satisfação superveniente do pedido relativo à multa e pugnaram pela procedência, com eventual designação de audiência de instrução. É o relatório. Decido. A controvérsia é essencialmente documental e a existência do vício é incontroversa, sendo desnecessária a produção de prova oral, motivo por que não tem passagem o requerimento de realização de audiência de instrução (art. 355, I, do CPC). A preliminar de ilegitimidade passiva é tênue. A legitimidade aferese, em abstrato, pela relação jurídica afirmada na inicial. Os requeridos, na qualidade de locador e de administradora, são as partes do contrato de locação e os titulares da relação material cuja rescisão e encargos se discutem. O seguro fiança é mera garantia contratada em favor do locador (art. 37, III, da Lei n.º 8.245/91) e…

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