Processo 0714134-70.2024.8.07.0004

Trata-se de ação de cobrança de aluguéis e demais acessórios da locação, ajuizada sob o rito comum, por ANDRÉ LOPES GUEDES, representado por sua imobiliária administradora MELO IMÓVEIS LTDA., em face de MARIA DE FÁTIMA DOS SANTOS GOMES. Alega o autor ser proprietário do imóvel residencial localizado na Área Especial, lado leste, Lote 24/25, Bloco C, Apartamento 1408, Residencial Orion Office, Setor Central, Gama-DF, locado à requerida por contrato escrito, com vigência de 17/06/2020 a 16/06/2023, mediante aluguel mensal final de R$ 1.900,00 (mil e novecentos reais), reajustável anualmente. Aduz que a locatária se encontra em mora com os aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2022, taxas de condomínio e demais acessórios da locação, e que, a teor da cláusula quinta do contrato, o não pagamento das parcelas no prazo importa em incidência de atualização monetária, juros de 1% ao mês, multa moratória de 10% e honorários advocatícios de 20%. Informa que a locatária entregou as chaves do imóvel em 29/03/2022, conforme termo anexo, restando saldo devedor total de R$ 25.810,86, conforme planilha apresentada (alugueis: R$ 8.460,28; condomínio: R$ 2.482,37; mão de obra/limpeza: R$ 3.131,25; materiais: R$ 3.464,65; multa contratual de 10%: R$ 1.753,85; multa rescisória: R$ 2.216,66; honorários: R$ 4.301,81). Requereu, ao final: (a) a desistência da audiência de conciliação; (b) a citação da requerida; (c) a procedência da ação para condenar a requerida ao pagamento de R$ 25.810,86; e (d) a condenação ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios. Atribuiu à causa o valor de R$ 25.810,86. Citada, a requerida apresentou contestação tempestiva no ID 230001157 (21/03/2025), reconhecendo a mora parcial dos aluguéis, mas suscitando: (i) saída efetiva do imóvel em 23/03/2022 (e não 29/03/2022), com pedido de proporcionalização; (ii) inexistência de débitos no valor pleiteado pela imobiliária a título de mão de obra, limpeza e materiais (sob alegação de que o imóvel passaria por reforma anyway); (iii) impugnação à multa contratual sobre encargos não-aluguel; (iv) impugnação à cumulação da multa moratória (10%) e rescisória, por configurar bis in idem; e (v) subsidiariamente, redução proporcional da multa rescisória. Pugnou pela improcedência. O autor apresentou réplica, refutando os argumentos da defesa e reiterando os pedidos iniciais. Por decisão de ID 246300895, em 15/08/2025, com fundamento nos arts. 355, I, 370 e 371 do CPC, este Juízo concluiu pela suficiência probatória dos autos e determinou a conclusão para sentença. É o relatório. Decido. Não existem questões preliminares pendentes a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito. Compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito. I – Dos aluguéis e do condomínio em aberto É incontroverso que a requerida deixou de pagar os aluguéis e o condomínio dos meses de janeiro, fevereiro e março de 2022. A divergência diz respeito apenas à data da efetiva desocupação do imóvel: o autor afirma 29/03/2022, com base no termo de entrega de chaves; a ré afirma 23/03/2022, sem juntada de prova específica. Prevalece, na espécie, a data documentada no termo de entrega de chaves (29/03/2022), instrumento particular subscrito pelas partes e dotado de presunção relativa de veracidade. Não havendo prova em sentido…

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