Processo 0727435-41.2025.8.07.0007

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0727435-41.2025.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARIA DO CARMO FORZANI FERREIRA REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RIO ARAGUAIA SENTENÇA I — RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de cobrança de taxa sobre garagens, cumulada com pedido de inexigibilidade de obrigação futura e repetição de eventual indébito, ajuizada por Maria do Carmo Forzani Ferreira em desfavor do Condomínio do Edifício Rio Araguaia. Narra a inicial que a autora seria proprietária dos apartamentos de n. 401 e 402 e das garagens de n. 10 e 13, todas situadas no Condomínio do Edifício Rio Araguaia, sendo as garagens unidades autônomas com matrículas próprias registradas no 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, conforme certidões de ônus e fichas de cadastro imobiliário juntadas aos autos (Id 255306179, Id 255306181, Id 255306182 e Id 255306185). Alega que, em 2 de outubro de 2025, o condomínio requerido realizou Assembleia Geral Ordinária, na qual teria sido aprovada taxa extraordinária para reforma da fachada, com início de cobrança previsto para janeiro de 2026, parcelada em 18 vezes, no valor de R$ 868,30 para a garagem n. 13 e de R$ 782,80 para a garagem n. 10 (Id 255308558, p. 7). Afirma que essa cobrança violaria o Parágrafo Nono da Cláusula Quinta da Convenção do Condomínio, que exigiria, para a incidência de qualquer taxa sobre garagens autônomas, a elaboração prévia de orçamento individualizado pelo síndico, discriminando as despesas específicas de cada unidade. Sustenta que a ata da assembleia não traria qualquer demonstrativo individualizado capaz de justificar os valores cobrados, o que tornaria a deliberação parcialmente nula em relação às suas garagens. Invoca ainda a Súmula 260 do STJ e os arts. 1.333 e 1.348 do Código Civil. A autora formula, adicionalmente, pedidos relacionados a suposta invasão das garagens para fins de medição ou registro fotográfico pelo condomínio, sustentando que nenhum acesso teria sido autorizado por ela. A petição inicial atribuiu à causa o valor de R$ 50,00 (cinquenta reais). Houve pedido de tutela de urgência, indeferido por decisão de 25 de novembro de 2025 (Id 257884228). O condomínio requerido foi citado por oficial de justiça em 20 de fevereiro de 2026 (Id 266339541). Certificado o decurso do prazo sem apresentação de contestação (Id 269374479), a revelia foi decretada por decisão de 30 de abril de 2026 (Id 274199719), ocasião em que o feito foi encaminhado a julgamento antecipado. É o relatório. II — FUNDAMENTAÇÃO DA DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA O objeto do julgamento é verificar se a deliberação assemblear de 2 de outubro de 2025, que incluiu as garagens autônomas n. 10 e 13, de propriedade da autora, no rateio da taxa extraordinária para reforma da fachada, sem a observância do requisito previsto no Parágrafo Nono da Cláusula Quinta da Convenção do Condomínio, é parcialmente nula. Examina-se, igualmente, a procedência dos pedidos acessórios relativos a alegada invasão das garagens. DO MÉRITO Da natureza jurídica das garagens e da validade da convenção condominial A convenção de condomínio constitui o ato normativo interno de maior hierarquia dentro do condomínio edilício, de observância obrigatória para todos os condôminos e para o próprio condomínio, conforme determina o art. 1.333 do Código Civil e o art. 9º da Lei…

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