Processo 0735070-91.2025.8.07.0001

DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRELIMINAR REJEITADA. PAGAMENTO PARCIAL NÃO CONHECIDO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALUGUEL GARANTIDO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. MULTA MORATÓRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ENCARGOS LOCATÍCIOS. PERDA DE UMA CHANCE. NÃO CONFIGURAÇÃO. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança c/c indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a administradora ao pagamento de aluguéis garantidos inadimplidos, encargos locatícios, multa contratual, indenização por perda de uma chance e danos materiais. 2. A Recorrente sustenta nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, alega excesso de condenação, violação à coisa julgada, inexistência de responsabilidade por encargos locatícios, impossibilidade de aplicação de multa moratória, ausência de prova da perda de uma chance e dos danos materiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há várias questões em discussão: (i) verificar a responsabilidade da administradora pelo pagamento dos aluguéis garantidos e encargos locatícios; (ii) definir a validade da multa moratória aplicada; (iii) examinar a configuração da perda de uma chance; e (iv) aferir a existência de danos materiais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Afasta-se a preliminar de nulidade, pois a sentença apresenta fundamentação suficiente, sendo desnecessária a análise exaustiva de todos os argumentos das partes quando há motivo bastante para decidir. 5. Reconhece-se a inovação recursal quanto ao pedido de abatimento de valor não suscitado em primeiro grau, impedindo seu conhecimento. 6. A relação jurídica entre as partes é de mandato, decorrente de contrato de administração imobiliária com cláusula de aluguel garantido, e não de locação, afastando a incidência das limitações da Lei nº 8.245/1991. 7. A administradora assume obrigação autônoma de garantir o pagamento dos aluguéis ao proprietário, independentemente da adimplência do locatário, devendo arcar com os valores pactuados durante a vigência contratual. 8. A multa moratória de 10% é indevida, pois prevista apenas no contrato de locação, não podendo ser estendida ao contrato de administração sem previsão expressa, em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos. 9. Os encargos locatícios (IPTU e condomínio) são de responsabilidade da administradora, pois assumiu a gestão da garantia locatícia e falhou em reter e administrar tais valores, respondendo pelo inadimplemento decorrente de sua própria conduta. 10. A indenização por perda de uma chance não se configura, pois não houve prova de oportunidade concreta e real de nova locação, sendo o dano meramente hipotético e dependente de fatores incertos. 11. Os danos materiais são devidos, pois decorrem do inadimplemento da administradora quanto à realização de vistoria e à fiscalização do imóvel, tendo sido comprovado o prejuízo por orçamentos idôneos não impugnados. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. No contrato de administração imobiliária com cláusula de aluguel garantido, a administradora responde pelos aluguéis independentemente do pagamento pelo locatário. 2. A multa moratória não pode ser aplicada à administradora sem previsão expressa no contrato de…

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