Processo 0742640-65.2024.8.07.0001

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA LEGÍTIMA. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, reconhecer a nulidade da cláusula penal e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (I) verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa da promissária compradora; (II) analisar a legitimidade da cobrança de IPTU antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; (III) definir se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual; (IV) examinar a legalidade da transferência da comissão de corretagem; (V) estabelecer o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (VI) proceder à redistribuição das verbas de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% do valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ocasionar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. 4. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. 5. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por esses encargos só incide a partir da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel adquirido. 6. A cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem não é abusiva, desde que demonstrado que o promissário comprador foi previamente informado do preço total da unidade autônoma, com destaque do valor da corretagem (REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 7. A cláusula que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei nº 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão. 7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato,…

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