Processo 0747715-51.2025.8.07.0001

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Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do processo: 0747715-51.2025.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: FABIANA FRANCISCA DA CRUZ EMBARGADO: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Sentença Vistos, etc. Ao CJU: Retifique-se o polo ativo para constar FABIANA FRANCISCA DA CRUZ, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 36.884.123/0001-80, conforme descrito na inicial. Trata-se de embargos opostos por Fabiana Francisca da Cruz - CNPJ sob o nº 36.884.123/0001-80 - em face da execução de título executivo extrajudicial – contrato de locação – que lhe move Paulo Octavio Investimentos Imobiliários Ltda (processo nº 0726661-29.2025.8.07.0001), partes devidamente qualificadas. Alega que a embargada promoveu execução de débitos pendentes relacionados ao contrato de locação de imóvel comercial referente à unidade situada em shopping center, sendo cobrado o valor histórico de R$ 27.127,53, correspondente a aluguéis que teriam sido inadimplidos entre novembro de 2022 e março de 2025. Aduz que, embora tenha celebrado o contrato de locação, enfrentou dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19, o que inviabilizou a continuidade da atividade empresarial. Afirma que, em 12/06/2023, comunicou formalmente a rescisão contratual à administradora do imóvel, por meio de aplicativo de mensagens, solicitando orientações para devolução do bem. Sustenta que houve abertura de ordem de serviço junto à administração do shopping para desocupação e que o imóvel foi efetivamente devolvido, tendo a embargada retomado a posse ainda naquele ano de 2023. Argumenta que, apesar disso, a embargada teria elaborado planilha de débitos incluindo cobranças até março de 2025, o que reputa indevido, configurando excesso de execução, pois os valores posteriores à rescisão não seriam exigíveis. Sustenta, preliminarmente, (a) a inexigibilidade do título, ao argumento de ausência de assinatura de duas testemunhas no contrato, nos termos do art. 784, III, do CPC; e (b) a inépcia da inicial e ausência de liquidez, diante de suposta contradição quanto à inclusão ou não de encargos locatícios (condomínio e IPTU), o que geraria incerteza sobre o valor executado. No mérito, alega haver (a) excesso de execução, pela cumulação indevida de multa moratória com multa compensatória; (b) nulidade da cláusula de fiança, sob o argumento de confusão patrimonial entre pessoa física e jurídica; (c) cobrança indevida de aluguéis após a rescisão contratual, defendendo que a obrigação se encerrou em julho de 2023; (d) onerosidade excessiva, requerendo a substituição do índice IGP-DI pelo IPCA; (e) necessidade de revisão do valor do débito, limitando-o ao período anterior à rescisão . Ao final, requer a procedência dos embargos para extinção da execução e, subsidiariamente, para reconhecimento do excesso de execução, revisão dos encargos e adequação do valor executado, anexando documentos. Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, oportunidade em que concedida a gratuidade de justiça à embargante, nos termos da decisão de ID 254776224. Regularmente intimada, a embargada apresentou impugnação ao ID 257495916, defendendo a regularidade do título executivo, a legalidade da cobrança até a efetiva entrega das chaves e a inexistência de excesso, pugnando pela rejeição dos embargos. Houve…

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