Processo 0812707-14.2024.8.12.0002

Apelação Cível nº 0812707-14.2024.8.12.0002 Comarca de Dourados - 5ª Vara Cível e Regional de Falências e Recuperações Relator(a): Des. José Eduardo Neder Meneghelli Apelante: Residencial Querencia Empreendimentos Imobiliários Ltda Advogado: Francisco Souza Rangel (OAB: 25964/DF) Advogado: Hélio José de Araújo (OAB: 36667/GO) Apelado: Wellington Alencar da Silva Advogado: Marcus Faria da Costa (OAB: 10668/MS) EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL (CAUÇÃO SOBRE O IMÓVEL). CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta por Residencial Querência Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores proposta por Wellington Alencar da Silva. 2. A sentença rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, reconheceu a culpa da vendedora, determinou a restituição integral dos valores pagos, declarou abusivas cláusulas contratuais e aplicou a inversão da cláusula penal. 3. A apelante sustentou, preliminarmente, perda de interesse processual e, no mérito, atribuição de culpa ao comprador, pleiteando retenções (taxa de fruição, corretagem e IPTU) e revisão da multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. As questões controvertidas consistem em: a) verificar a existência de interesse processual diante de rescisão administrativa prévia; b) definir a quem se atribui a culpa pela rescisão contratual; c) aferir a validade da inversão da cláusula penal; d) analisar a possibilidade de retenção de valores (taxa de fruição, corretagem e IPTU); e) examinar a aplicação da exceptio non adimpleti contractus; f) definir a base de cálculo da multa contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A preliminar de perda de interesse processual foi rejeitada, pois subsiste interesse na definição judicial da culpa pela rescisão e seus efeitos jurídicos. 6. A culpa pela rescisão contratual é exclusiva da vendedora, em razão da omissão de informação essencial acerca da existência de caução sobre os imóveis, violando o dever de informação (art. 6º, III, do CDC) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC). 7. A inadimplência do comprador não afasta a responsabilidade da vendedora, por decorrer de vício originário do contrato, que compromete sua validade e execução. 8. Inaplicável a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC), pois o inadimplemento da vendedora é anterior e estrutural, impedindo a exigibilidade da obrigação do comprador. 9. A inversão da cláusula penal é devida, conforme entendimento do STJ (Tema 971), garantindo equilíbrio contratual diante do inadimplemento da vendedora. 10. A taxa de fruição é indevida, por se tratar de lote não edificado e ausência de prova de proveito econômico, além de a rescisão decorrer de culpa da vendedora. 11. A comissão de corretagem deve ser restituída, pois integra os valores pagos pelo comprador em contrato rescindido por culpa exclusiva da vendedora. 12. Indevida a retenção de IPTU, sob pena de enriquecimento sem causa, diante da resolução contratual imputável à vendedora. 13. O pedido subsidiário de limitação da multa aos valores pagos não prospera, pois, em caso de culpa da…

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