Processo 0820578-77.2025.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0820578-77.2025.8.20.5001 Polo ativo CONDOMINIO EDIFICIO MENDES CARLOS Advogado(s): FERNANDO WALLACE FERREIRA PINTO Polo passivo A C ENGENHARIA LTDA - EPP e outros Advogado(s): CAIO DANIEL FERNANDES DA COSTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886 DO STJ. MANUTENÇÃO DA RESPONSABILIDADE DA EMPRESA VINCULADA À CADEIA NEGOCIAL DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA SUPRESSIO E DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM EM FACE DO CONDOMÍNIO. SUFICIÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO COMPROBATÓRIA DO DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou promitente vendedora ao pagamento de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias referentes a 11 salas comerciais, julgando improcedentes os pedidos em relação ao sócio. A recorrente sustentou ilegitimidade passiva, inaplicabilidade da condenação diante da imissão na posse da promitente compradora e da ciência do condomínio acerca da transação, além de impugnar a liquidez e certeza do débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a promitente vendedora possui legitimidade passiva e responsabilidade pelas taxas condominiais relativas às unidades negociadas com a promitente compradora.; (ii) estabelecer se a imissão na posse da adquirente e a ciência inequívoca do condomínio afastam a responsabilidade da recorrente à luz do Tema 886 do STJ; e (iii) determinar se a cobrança é inválida pela ausência de atas assembleares e de individualização dos débitos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A recorrente mantém pertinência subjetiva para integrar o polo passivo, pois permaneceu vinculada à cadeia negocial dos imóveis, sendo a discussão sobre a atribuição definitiva da responsabilidade econômica matéria de mérito e não de legitimidade processual. 4. O Tema 886 do STJ estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, considerada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 5. Os autos demonstram que a promitente compradora assumiu a posse das unidades, declarou-se responsável pelas despesas condominiais e era reconhecida pelo condomínio como vinculada aos imóveis. 6. A assunção contratual das despesas pela promitente compradora e a declaração unilateral de responsabilidade não produzem, por si sós, substituição subjetiva da obrigação perante o condomínio nem extinguem a responsabilidade de outros sujeitos juridicamente vinculados ao imóvel. 7. A natureza propter rem das cotas condominiais autoriza a cobrança de quem mantém vínculo jurídico relevante com o imóvel, podendo a responsabilidade recair sobre o promissário comprador, o promitente vendedor ou ambos, conforme as circunstâncias do caso concreto. 8. A controvérsia relativa à validade da rescisão contratual, à supressio, ao venire contra factum proprium e à distribuição interna dos encargos entre vendedora e a compradora pertence à esfera obrigacional dos contratantes e não afasta a exigibilidade do crédito perante o condomínio. 9. A cobrança de cotas condominiais não exige a juntada de todas as atas assembleares quando os documentos apresentados permitem identificar a origem da dívida, o…

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