Processo 0831592-45.2025.8.12.0001

Vistos, etc. Trata-se de ação proposta por Simone Lopes Cruz em face de Lucila Buriasco de Oliveira, Francisco Vilmar Santos das Neves e Maria Elisa Peralta Hernandez das Neves aduzindo, em síntese, que: (i) firmou contrato de locação residencial com a primeira Requerida (locatária), figurando os demais Requeridos como fiadores; (ii) a locação teve início em outubro de 2019 e foi renovada até dezembro de 2022, ocasião em que ocorreu a devolução das chaves; (iii) a locatária não realizou o pagamento dos aluguéis, do IPTU e do seguro incêndio referentes aos meses de setembro a dezembro de 2022; (iv) o imóvel foi devolvido em mau estado de conservação, sujo e com avarias, conforme atestado por ata notarial; (v) o valor necessário para reparar o imóvel totaliza R$ 38.334,78; (vi) o contrato prevê a incidência de multa moratória de 10%, além de multa compensatória correspondente a 3 aluguéis vigentes por infração contratual. Pugna pela procedência do pedido para: 1. condenar os Requeridos, de forma solidária, ao pagamento do débito total de R$ 125.421,57. Juntou documentos (fls. 10-154). As custas iniciais foram devidamente recolhidas pela Requerente (fls. 155). Realizada a audiência de conciliação, não houve composição amigável entre as partes (fls. 190-191). Os Requeridos Francisco Vilmar Santos das Neves e Maria Elisa Peralta Hernandez das Neves, devidamente citados, contestaram às fls. 193-207. Preliminarmente pugnaram: (a) pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva dos fiadores, sob o argumento de extinção da garantia fidejussória após o prazo original do contrato. No mérito, pugnaram pela improcedência dos pedidos. Aduzem (b) a nulidade da cobrança de reparos pela produção unilateral do laudo e ausência de vistoria conjunta; (c) a ilegalidade da cumulação da multa moratória com a cláusula penal compensatória; (d) a violação ao dever da Autora de mitigar o próprio prejuízo pela falta de notificação sobre a dívida; (e) e o direito de regresso em face da locatária. Juntaram documentos (fls. 208-212). A Requerida Lucila Buriasco de Oliveira, devidamente citada, contestou às fls. 224-244, momento em que suscitou (a) a ilegitimidade passiva dos fiadores; (b) a nulidade da cobrança de reparos por cerceamento de defesa. No mérito, (c) reconheceu a existência do débito de aluguéis apenas para os meses de setembro a novembro de 2022, afirmando que a imobiliária obstruiu a conclusão da pintura do imóvel e solicitou as chaves antecipadamente em dezembro; (d) impugnou a responsabilidade pelos reparos (alegando tratar-se de melhorias e desgaste natural), a cumulação das multas e a inércia da credora na cobrança. Juntou documentos às fls. 245-250. Impugnação às fls. 253-276. Saneamento e organização do feito 1. Quanto às preliminares ou questões processuais pendentes nos autos (art. 357, I do Código de Processo Civil): 1.1. Ilegitimidade passiva. A preliminar de ilegitimidade passiva apresentada pelos Requeridos confunde-se com o mérito e, com ele, deverá ser analisada. Os próprios Requeridos reconhecem isto ao passarem a dissertar sobre esta preliminar abordando a interpretação de cláusulas do contrato, o decurso do tempo e o dever de notificação. A legitimidade passiva deve ser analisada nos termos da teoria da asserção, ou seja, as condições da ação devem ser observadas conforme os fatos apresentados na petição inicial. Por isto, quando a ilegitimidade não é flagrante ou evidente e necessita da análise do contrato e da produção de provas, não…

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