Processo 0919280-50.2025.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 10ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0919280-50.2025.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ROGERIA PIMENTEL BATISTA FONTES, ELSA OTONI DE OLIVEIRA DINIZ CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JARDIM Trata-se de ação declaratória de nulidade de decisão emanada em assembleia condominial, com pedido de tutela de urgência, ajuizada porROGERIA PIMENTEL BATISTA e ELSA OTONI DE OLIVEIRA DINIZem face doCONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JARDIM, na qual se discute a validade de deliberação assemblear que proibiu o uso das unidades para hospedagem por meio de plataformas digitais (Airbnbe similares). Consta da inicialque as autoras são proprietárias e possuidoras de unidades no condomínio réu e utilizam seus imóveis para locação por temporada por meio da plataformaAirbnb. Sustentam que, em assembleia geral extraordinária realizada em 24/06/2025, foi deliberada a proibição dessa modalidade de hospedagem, sem observância do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos exigido pelo art. 1.351 do Código Civil, uma vez que, em universo de 21 unidades, apenas 10 votos foram favoráveis à proibição. Alegam, ainda, que a assembleia foi conduzida de forma tendenciosa pelo síndico, que teria influenciado os condôminos com alegações genéricas de insegurança, sem comprovação concreta. Requerem, assim, a suspensão e posterior anulação da deliberação assemblear, bem como a concessão de tutela de urgência para restabelecimento imediato do direito de utilização das unidades para locação por temporada. Sobreveio decisão que apreciou o pedido liminar(ID 216335189), na qual foi indeferida a tutela de urgência, sob o fundamento de ausência, naquele momento, dos requisitos autorizadores, especialmente a necessidade de melhor instrução probatória e formação do contraditório, consignando-se que eventual prejuízo material poderia ser objeto de ressarcimento futuro. Regularmente citado, o réu apresentou contestação(ID 233616596), sustentando, em síntese, que a deliberação assemblear não inovou na ordem jurídica, mas apenas ratificou disposição já constante da convenção condominial, a qual prevê destinação exclusivamente residencial das unidades, vedando o uso para fins diversos. Argumenta que a utilização de imóveis para hospedagem por meio de plataformas digitais caracteriza uso não residencial, em desacordo com a convenção. Defende, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de restrição à locação por curta temporada em condomínios residenciais, especialmente em razão de impactos à segurança, sossego e salubridade. Sustenta, por fim, que não houve irregularidade na assembleia, tampouco necessidade de quórum qualificado para ratificação de norma já existente. As autoras apresentaram réplica(ID 238684079), impugnando integralmente os argumentos defensivos, reiterando fatos e teses constantes da inicial. É o relatório.DECIDO. A controvérsia cinge-se à verificação da compatibilidade da utilização da unidade autônoma para hospedagem atípica com a destinação residencial prevista na convenção do condomínio, bem como à validade de eventual deliberação assemblear que restrinja tal prática. Inicialmente, cumpre destacar que a convenção condominial possui natureza jurídica institucional normativa, dotada de força vinculante em relação a todos os condôminos, inclusive adquirentes…

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