Processo 1000170-50.2026.8.11.0037

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO JUIZADOS ESPECIAIS DE PRIMAVERA DO LESTE DECISÃO Processo: 1000170-50.2026.8.11.0037. EXEQUENTE: ICARO TADEU OLIVEIRA DIONISIO, LORENA CARLA DA SILVA MARTINS OLIVEIRA EXECUTADO: DIEGO ENZO MARINHO IRIGARAY Vistos, Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por ICARO TADEU OLIVEIRA DIONISIO e LORENA CARLA DA SILVA MARTINS OLIVEIRA em face de DIEGO ENZO MARINHO IRIGARAY, fundada em Contrato Particular de Locação de Imóvel Urbano firmado em 18 de março de 2025, no qual se previu multa contratual de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em razão do alegado descumprimento da cláusula VII.III do instrumento, consistente na obrigação de apresentar proposta de compra do imóvel, assinar intenção de compra e efetuar pagamento de sinal dentro do prazo de vigência contratual. Citado, o executado apresentou Exceção de Pré-Executividade (ID: 226306833), arguindo, em síntese: (i) ausência de título executivo extrajudicial, ao fundamento de que o contrato conta com apenas uma testemunha, em desconformidade com o art. 784, III, do Código de Processo Civil; (ii) pedido de tutela de urgência para suspensão dos atos executivos; e (iii) subsidiariamente, inexigibilidade material da multa contratual, com base em alegada apresentação de proposta de compra, existência de vícios ocultos no imóvel, modificação contratual por comportamento concludente e prejudicialidade externa em razão da ação declaratória conexa n. 1000713-53.2026.8.11.0037. Os exequentes manifestaram-se sobre a exceção (ID: 228207800), impugnando todos os fundamentos defensivos, sustentando a plena executividade do contrato de locação por força de legislação especial e requerendo o prosseguimento da execução. O executado juntou manifestação com documento (ID: 228510260), consistente em termo de negociação para compra de residência, alegando impossibilidade técnica de apresentação anterior em razão de defeito em equipamento de informática, com fundamento no art. 435 do Código de Processo Civil. Os exequentes impugnaram a juntada (ID: 229723105), arguindo preclusão consumativa e ausência de fato novo, nos termos do art. 434 do Código de Processo Civil. É o relatório necessário. Decido. I - DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE E DA VALIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. A questão central submetida a este Juízo consiste em verificar se o Contrato Particular de Locação de Imóvel Urbano firmado entre as partes constitui título executivo extrajudicial válido, apto a embasar a presente execução, a despeito de contar com apenas uma testemunha subscritora. O executado invoca o art. 784, III, do Código de Processo Civil, que exige, para que o documento particular seja reconhecido como título executivo extrajudicial, a assinatura do devedor e de duas testemunhas. Sustenta que a ausência de segunda testemunha no instrumento contratual comprometeria sua força executiva, tornando nula a execução nos termos do art. 803, I, do mesmo diploma. Ocorre que tal argumento não merece acolhimento no caso concreto, por uma razão jurídica fundamental: o contrato de locação de imóvel urbano é regido por legislação especial, qual seja, a Lei n. 8.245/1991 - Lei do Inquilinato -, que contém disposição própria acerca da executividade dos contratos locatícios, afastando, nesse ponto, a aplicação subsidiária do regime geral do Código de Processo Civil. Com efeito, o art. 62 da Lei n. 8.245/1991 estabelece expressamente que o contrato de locação pode ser executado, independentemente de…

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