Processo 1006649-64.2026.8.11.0003

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1º JUIZADO ESPECIAL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1006649-64.2026.8.11.0003. AUTOR: BATISTA DA SILVA E SILVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME REU: RAFAEL ARAUJO DA SILVA, JULIANA CESARIO BRAGA DA SILVA VISTOS EM SENTENÇA Dispensado o relatório na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95. RESUMO DOS FATOS RELEVANTES Trata-se de ação de cobrança c/c declaração de compensação e retenção de garantia contratual proposta por BATISTA DA SILVA E SILVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME em face de RAFAEL ARAÚJO DA SILVA e JULIANA CESARIO BRAGA DA SILVA. A parte autora alega, em síntese, que firmou com os réus contrato de administração imobiliária e que estes, após a renovação contratual, deixaram de adimplir taxas de administração e incorreram em multa contratual, totalizando um débito de R$ 6.513,33 (seis mil, quinhentos e treze reais e trinta e três centavos). Pleiteia a condenação dos réus a este pagamento e a declaração de legitimidade da retenção do valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), recebido a título de caução locatícia, para fins de compensação. Citados, os réus apresentaram contestação com pedido contraposto. Em sua defesa, sustentaram a exceção do contrato não cumprido, por suposta falha na prestação do serviço pela autora (negligência com reparos no imóvel). Alegam a existência de acordo verbal para isenção de taxas e a abusividade da multa rescisória. Em pedido contraposto, requerem a declaração de inexigibilidade do débito, a condenação da autora à restituição em dobro do valor cobrado (R$ 13.026,66) e a devolução imediata da caução. Houve réplica (ID 233430447). Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 231565051). Verifica-se que o pedido de tutela de evidência formulado pela parte autora não foi objeto de apreciação na decisão inicial de ID 229186072. Todavia, considerando que o feito se encontra maduro para julgamento e que o mérito da demanda será apreciado em cognição exauriente na presente sentença, resta prejudicada a análise do referido pleito antecipatório, porquanto absorvido pelo julgamento definitivo da lide. Desse modo, passa-se ao exame do mérito, oportunidade em que será conferida solução integral à controvérsia submetida à apreciação judicial. MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria de mérito é predominantemente de direito e os fatos estão demonstrados pelos documentos já juntados aos autos. Inicialmente, cumpre assinalar que a relação jurídica entre o proprietário de um imóvel (locador) e a imobiliária que o administra para fins de locação é uma típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O proprietário figura como destinatário final do serviço de administração prestado pela imobiliária. A parte autora pleiteia a condenação dos réus ao pagamento das taxas de administração inadimplidas, obrigação expressamente prevista no contrato firmado entre as partes e cuja exigibilidade, em princípio, não é controvertida. Em sua defesa, os réus invocam a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, sustentando que a autora teria falhado na prestação dos serviços de administração imobiliária. Todavia, para que tal exceção seja apta a afastar a exigibilidade da contraprestação, exige-se a demonstração de inadimplemento substancial da outra parte, capaz de comprometer a finalidade essencial do…

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