Processo 1007860-69.2023.4.06.3801

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Execução de Título Extrajudicial (Vara Execução) Nº 1007860-69.2023.4.06.3801/MG EXEQUENTE : BV GARANTIA S.A. ADVOGADO(A) : RICARDO GONCALVES DO AMARAL (OAB PR050175) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por BV GARANTIA S.A. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, objetivando a cobrança de cotas condominiais referentes à unidade 103, bloco I, do Condomínio Residencial Colinas de São Pedro. A parte executada apresentou exceção de pré-executividade, arguindo, em síntese, ilegitimidade passiva, ao fundamento de que o imóvel estaria arrendado a terceiro, a quem incumbiria o pagamento das despesas condominiais. Requereu, ainda, a substituição da constrição via SISBAJUD por depósito judicial, o reconhecimento de sua ilegitimidade e, subsidiariamente, a penhora do próprio imóvel gerador do débito, com restituição do valor depositado. A parte exequente impugnou. Decido. A exceção de pré-executividade configura meio de defesa excepcional, admitido para o reconhecimento de matérias cognoscíveis de ofício, desde que demonstradas de plano, por prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. A alegação de ilegitimidade passiva pode, em tese, ser examinada por essa via. No caso concreto, contudo, a objeção não comporta acolhimento. A execução tem por objeto cotas condominiais, obrigações de natureza propter rem, vinculadas ao imóvel que originou a dívida. Em regra, a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o titular do direito real relativo ao imóvel. A executada sustenta que o imóvel estaria arrendado a terceiro no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, razão pela qual a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do arrendatário. Ainda que tenha sido juntado instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra, tal documento, por si só, não é suficiente para afastar a legitimidade passiva da CEF/FAR perante o condomínio ou seu cessionário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, firmou orientação no sentido de que, em hipóteses de transferência da posse, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o possuidor quando demonstradas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso, os documentos apresentados pela executada demonstram a existência de relação contratual interna no âmbito do FAR/CEF, mas não comprovam, de forma inequívoca e pré-constituída, que o condomínio tinha ciência específica da imissão do arrendatário na posse e da transferência da responsabilidade pelas cotas condominiais no período cobrado. A cláusula contratual que atribui ao arrendatário o pagamento das despesas condominiais produz efeitos na relação interna entre as partes contratantes, podendo fundamentar eventual direito de regresso, mas não afasta, nesta via estreita, a legitimidade da titular do imóvel, representada pela CEF, para responder pela execução fundada em cotas condominiais. Assim, ausente prova pré-constituída suficiente para demonstrar, de plano, a ilegitimidade passiva da CEF/FAR, a exceção de pré-executividade deve ser rejeitada. No tocante à garantia do juízo, verifica-se que a própria executada efetuou depósito judicial, afirmando tratar-se de valor suficiente à cobertura do débito. O depósito em dinheiro ocupa o primeiro lugar na ordem de preferência prevista no art. 835, I, do CPC,…

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