Processo 1015179-45.2023.8.11.0041

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Processo nº 1015179-45.2023.8.11.0041 Exequente: HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS Executada: FABYANE AKEMI NAGAZAWA TEIXEIRA Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial movida por HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS em face de FABYANE AKEMI NAGAZAWA TEIXEIRA, visando a cobrança de despesas condominiais inadimplidas referentes à unidade 104, Bloco A-4, do Condomínio Residencial Miguel Sutil, no valor atualizado de R$ 7.228,94 (ID 222754422). A executada foi regularmente citada (ID 119409669), porém manteve-se inerte quanto ao pagamento voluntário do débito. Diante da ausência de localização de outros bens passíveis de penhora, o exequente requereu a constrição do imóvel gerador das despesas condominiais, matriculado sob o nº 65.700 no 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT (ID 137848409). Por decisão de ID 199696142, foi deferida a penhora do referido imóvel, expedindo-se o competente mandado de penhora, avaliação e intimação. O Oficial de Justiça, contudo, certificou que não logrou êxito no cumprimento da diligência, tendo em vista que o locatário do imóvel, Sr. Richard Jean Correia Donato, recusou-se a permitir o acesso ao apartamento para realização da avaliação (ID 212954845). Intimado a se manifestar sobre a certidão negativa do Oficial de Justiça, o exequente peticionou requerendo: (i) a homologação de avaliação indireta por estimativa, baseada em anúncios de imóveis análogos no mesmo condomínio, no valor de R$ 170.000,00 (ID 222754417); (ii) a penhora dos frutos do imóvel (aluguéis), com intimação do locatário via WhatsApp para depósito judicial dos valores; (iii) o prosseguimento do feito para alienação do bem em hasta pública (ID 222754417, p. 1-2). É o relatório. Decido. O exequente pretende a homologação de avaliação indireta do imóvel penhorado, baseada em anúncios de venda de unidades similares no mesmo condomínio, no valor de R$ 170.000,00. Todavia, o pleito não merece acolhimento neste momento processual. O Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 870, que "a avaliação será feita pelo oficial de justiça", constituindo regra geral a ser observada na execução. A avaliação por estimativa, prevista no artigo 871 do CPC, representa exceção à regra e somente é admitida nas hipóteses taxativamente enumeradas pelo legislador. No caso dos autos, a situação fática não se enquadra em nenhuma das hipóteses legais que autorizam a dispensa da avaliação judicial. O inciso I do artigo 871 exige que "uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra", o que pressupõe concordância expressa do executado quanto ao valor atribuído ao bem, circunstância inexistente nos autos, mormente considerando que a executada sequer constituiu advogado para defender seus interesses. O inciso IV do mesmo dispositivo legal autoriza a dispensa de avaliação quando se tratar de "veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou de anúncios de venda divulgados em meios de comunicação". Embora a jurisprudência admita a aplicação analógica desse dispositivo a imóveis em situações excepcionais, tal medida exige cautela e fundamentação robusta, especialmente quando se trata de bem de elevado valor e com características específicas que podem influenciar significativamente sua valoração. Os anúncios de venda…

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