Processo 1019292-43.2025.8.26.0562

Processo 1019292-43.2025.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Vitor Zanardo de Freitas - Claudio Santos Pereira do Nascimento - Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS proposta por VITOR ZANARDO DE FREITAS em face de CLAUDIO SANTOS PEREIRA DO NASCIMENTO, alegando o autor, em síntese, ser nu-proprietário do imóvel residencial localizado na Rua Flamínio Levy, nº 354, Bloco 23, apartamento 12, Saboó, nesta Comarca de Santos. Afirmou que o réu ocupa o bem desde o ano de 2016 com fundamento em contrato verbal de locação ajustado pelo valor mensal inicial de R$ 1.200,00, do qual seriam deduzidas as cotas condominiais e o IPTU. Sustentou que o réu jamais aplicou os reajustes anuais pelo IGP-M pactuados, gerando diferença acumulada de R$ 43.477,35 nos últimos cinco anos. Admitiu ter o locatário desembolsado o montante de R$ 20.355,78 em despesas de regularização documental e tributária pretérita do bem, concordando com a compensação desse valor. Postulou a concessão de liminar desalijatória e a procedência dos pedidos para rescindir a locação, decretar o despejo e condenar o réu ao pagamento do saldo devedor de R$ 23.121,57. Juntou procuração e documentos (fls. 10/61). A decisão de fl. 77 deferiu a liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias (fl. 77), tendo o autor prestado caução mediante depósito judicial (fls. 75/76). Citado pessoalmente (fl. 123), o réu apresentou contestação com reconvenção (fls. 125/134). Em sede preliminar, arguiu a ilegitimidade ativa ad causam do autor, sustentando que a relação jurídica locatícia foi celebrada exclusivamente com a usufrutuária vitalícia do imóvel, Luciana Zanardo Matos, a qual detém a posse, a administração e o direito de perceber os frutos do bem. No mérito, alegou a inexistência de débito locatício, afirmando que a locação foi convencionada na modalidade de valor fixo com abatimento dos encargos e que realizou vultosos pagamentos para regularização da documentação do bem e quitação de tributos e taxas em atraso desde o ano de 1994 a pedido expresso da usufrutuária, diante de promessa de venda do imóvel. Informou que desocupou o imóvel em janeiro de 2026 e requereu o depósito formal das chaves e da tag de acesso em cartório, pugnando pela extinção do pedido desalijatório por perda de objeto. Em sede de reconvenção, o réu/reconvinte requereu a condenação do autor/reconvindo ao ressarcimento dos danos materiais no montante de R$ 24.855,78, englobando os valores dispendidos na regularização imobiliária e a substituição da pia da cozinha em razão de infiltração na unidade superior, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais fixada em vinte salários mínimos, em virtude da frustração da promessa de compra e venda e do constrangimento sofrido (fls. 125/134). Juntou documentos (fls. 135/295). O depósito, das chaves e da tag de acesso, em cartório foi deferido e lavrado em 31/03/2026 (fls. 303, 309), tendo a patrona do autor retirado os objetos da serventia em 06/04/2026 (fl. 310). O autor/reconvindo apresentou réplica e impugnação à reconvenção (fls. 311/316). Defendeu a sua legitimidade ativa na qualidade de proprietário do imóvel. No mérito da ação principal, ratificou a existência de saldo devedor de aluguéis e encargos não atualizados. Na reconvenção, alegou a ausência de ilícito ensejador de danos morais e impugnou o pedido ressarcitório de benfeitorias, aduzindo que as…

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