Processo 1100507-66.2025.8.13.0024

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PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1100507-66.2025.8.13.0024/MG RÉU : COSME & DAMIAO NEGOCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : MAURILIO DE ASSIS (OAB MG123533) SENTENÇA Vistos etc.  Dispensado o relatório, nos termos do art. 38,  caput , da Lei n. 9.099/95. Decido. Trata-se de ação de reparação de danos materiais ajuizada por Sebastião Ferreira dos Santos em face de Cosme & Damião Negócios e Empreendimentos Imobiliários Ltda. As partes dispensaram a produção de provas orais e requereram o julgamento antecipado do mérito (Evento 14). Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Inexistem nulidades a sanar. É o relatório. Passo a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Delimitação da controvérsia e julgamento antecipado A matéria controvertida é essencialmente de direito, com prova documental suficiente para formação do convencimento do juízo. Cabível o julgamento antecipado nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia gira em torno de cinco pontos centrais: (a) a legalidade da multa rescisória de R$ 4.000,00 paga pelo autor por ocasião da rescisão antecipada do contrato de locação; (b) a licitude da cobrança de R$ 915,00 a título de pintura do imóvel; (c) a licitude da cobrança de R$ 150,00 a título de enceramento do piso; (d) a retenção parcial de R$ 708,00 sobre a caução (seguro-fiança); e (e) o cabimento da repetição em dobro pretendida. 2.2. Da relação jurídica e do direito aplicável A relação entre as partes é de locação residencial, regida precipuamente pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e, subsidiariamente, pelo Código Civil. O STJ firmou entendimento de que a locação de imóveis não configura relação de consumo, por ausência dos elementos caracterizadores do art. 2º do CDC (fornecedor e consumidor final), sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor a essa espécie contratual. Dessa forma, a pretensão de repetição em dobro com fundamento no art. 42 do CDC deve ser examinada à luz do art. 940 do Código Civil, que exige, para a devolução em dobro, a comprovação de má-fé do credor na cobrança de dívida já paga. 2.3. Da multa rescisória O contrato de locação (Evento 1, CONTR4) estabeleceu prazo determinado de 12 (doze) meses, com início em 07/07/2025 e término previsto para 07/07/2026. A cláusula 13ª previu multa compensatória de 3 (três) aluguéis (R$ 4.800,00) para a hipótese de devolução antecipada do imóvel pelo locatário, com redução proporcional ao tempo já cumprido. O autor permaneceu no imóvel por apenas 2 (dois) meses (07/07/2025 a 07/09/2025), rescindindo o contrato antecipadamente e pagando o valor de R$ 4.000,00 a título de multa rescisória (Evento 1, COMPROVPAG6). Esse valor corresponde exatamente à aplicação da proporcionalidade prevista no art. 4º da Lei nº 8.245/1991: multa de R$ 4.800,00 multiplicada pela fração do período não cumprido (10/12), resultando em R$ 4.000,00. A alegação do autor de que a multa seria excessiva e deveria corresponder a 10% do montante devedor (R$ 1.600,00) não merece acolhimento. O percentual de 10% mencionado no contrato (cláusula 4ª, §3º) refere-se à multa moratória por atraso no pagamento dos aluguéis, que tem fato gerador diverso. A multa compensatória por rescisão antecipada é regida pelo art. 4º da Lei do Inquilinato, que admite a multa convencionada desde que proporcional ao período não cumprido. A jurisprudência do STJ reconhece a validade da cláusula penal de 3 (três) aluguéis em contratos de locação,…

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