Processo 3004793-78.2026.8.06.0000

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO PROCESSO: 3004793-78.2026.8.06.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MOMA CONDOMINIUM AGRAVADO: MOMA INCORPORACOES SPE LTDA   EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. VERIFICADO. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO DO REAL OCUPANTE DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONSTATADO. DECISÃO QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por Moma Condominium, objurgando decisão emanada pelo Juízo da 20ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Exceção de Pré-executividade (processo nº 3038704-49.2024.8.06.0001), em desfavor da Moma Incorporações Spe Ltda. II. Questão em discussão 2. O cerne da controvérsia recursal consiste em elucidar se agiu com acerto o juízo de primeiro grau, ao reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa Moma Incorporações Spe Ltda e afastar a responsabilidade desta pelo pagamento do débito exequendo. III. Razões de decidir 3. Registre-se que, no contexto da cobrança de cotas condominiais, a Exceção de Pré-Executividade costuma ser acolhida quando demonstra, de forma inequívoca, o seguinte ponto: ilegitimidade passiva. Se o proprietário registral vendeu o imóvel por compromisso de compra e venda, o promitente comprador imitido na posse é o responsável pelos débitos, desde que o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação. 4. Ao compulsar os autos na origem, percebe-se que a ora agravada demonstrou, de forma documental e objetiva, sua ilegitimidade passiva, ao comprovar que, no período correspondente aos débitos executados, o imóvel não mais integrava sua esfera de disponibilidade fática e econômica, restando evidenciado que a unidade havia sido objeto de permuta com terceiro, o qual passou a exercer a posse direta do bem, assumindo, inclusive, o ônus inerente à condição de condômino. 5. No âmbito da execução, a Moma Incorporações SPE Ltda comprovou ainda que o próprio condomínio exequente detinha ciência inequívoca da transferência da posse, circunstância atestada pelos documentos acostados, dentre os quais se destaca a declaração de débito emitida pelo condomínio em nome de terceiro, reconhecido como responsável pelas obrigações condominiais. 6. A despeito do argumento recursal de ausência de ciência inequívoca do condomínio, ressalta-se que esta pode ser verificada por quaisquer elementos objetivos que evidenciem o conhecimento efetivo da alteração da relação material com o imóvel, não se exigindo forma solene ou comunicação específica. Esse entendimento decorre da interpretação sistemática do art. 1.336 do Código Civil, aliado à jurisprudência do STJ, que reconhece a posse com ciência do condomínio, como critério suficiente para a identificação do responsável pelo pagamento das cotas, afastando o rigor formal do registro imobiliário quando este não reflete a realidade da relação obrigacional. 7. Na vertente, a permutante Marte Comercial Ltda figura nas atas das audiências extraordinárias do condomínio desde 2018, como também, consta registrada como proprietária da unidade geradora do débito (unidade nº 1201, torre 03), conforme ID127939178.  8. Desse modo, restou incontroverso que o próprio condomínio exequente passou a identificar terceiro como responsável…

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