Processo 3006496-44.2026.8.06.0000

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO PROCESSO: 3006496-44.2026.8.06.0000 AGRAVANTE: SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: RAFAELLA PESSOA MOREIRA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE BENS IMÓVEIS PENHORADOS. AUSÊNCIA DE VISTORIA "IN LOCO". DEFICIÊNCIA METODOLÓGICA. INOBSERVÂNCIA DOS ARTS. 872 E 873 DO CPC. NULIDADE DO LAUDO AVALIATÓRIO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RISCO DE ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por SOBI Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença que homologou auto de avaliação de cinco imóveis penhorados e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios, inclusive designação de leilão. A agravante sustentou a nulidade da avaliação judicial em razão da ausência de vistoria presencial, da inexistência de descrição adequada dos imóveis, da ausência de metodologia técnica idônea e da utilização de informações genéricas e não documentadas para fixação dos valores dos bens. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o auto de avaliação judicial dos imóveis penhorados atende aos requisitos previstos nos arts. 872 e 873 do CPC; e (ii) estabelecer se a homologação do laudo e o prosseguimento da alienação judicial, diante das fragilidades metodológicas apontadas, comprometem a regularidade do procedimento executivo e o contraditório. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 872 do CPC exige que a avaliação judicial contenha vistoria e laudo com especificação dos bens, suas características, estado de conservação e respectivo valor, de modo a assegurar a higidez do procedimento expropriatório e a proteção patrimonial das partes. No caso concreto, o próprio oficial de justiça reconhece no laudo a impossibilidade de localização exata dos imóveis e a ausência de vistoria "in loco", afirmando que os valores foram definidos exclusivamente com base em informações obtidas junto a técnicos da Secretaria de Infraestrutura do Município de Aquiraz, sem apresentação de documentos técnicos, estudos mercadológicos ou critérios objetivos de avaliação. A inexistência de descrição concreta acerca do estado de conservação, topografia, benfeitorias, infraestrutura e situação possessória dos imóveis compromete a confiabilidade do laudo e impede a aferição segura do valor de mercado dos bens. A ausência de vistoria presencial não invalida, por si só, a avaliação judicial, desde que suprida por meios técnicos idôneos, como imagens de satélite ou sensoriamento remoto, porém, o avaliador deixou de utilizar quaisquer métodos substitutivos aptos a conferir segurança técnica ao ato avaliativo. O art. 873, I, do CPC admite nova avaliação quando a parte demonstra, de forma fundamentada, erro ou inconsistência no laudo, não sendo necessária a apresentação prévia de contralaudo técnico para reconhecimento da nulidade da avaliação judicial. Nesse caso, a homologação de avaliação deficiente revela-se especialmente gravosa diante da autorização para realização de segundo leilão por valor correspondente a 70% (setenta por cento) da avaliação homologada, circunstância apta a ocasionar alienação por preço significativamente inferior ao valor real dos imóveis e prejuízo patrimonial de difícil reparação. A realização de nova avaliação judicial…

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