Processo 3009354-82.2025.8.06.0000

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Processo: 3009354-82.2025.8.06.0000 AGRAVANTE: ALVELINO FERREIRA DA ASSUNCAO e outros AGRAVADO: NEI COMERCIO VAREJISTA DE AUTOS LTDA - ME e outros (2) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SIMULAÇÃO. INDISPONIBILIDADE E INTRANSFERIBILIDADE DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PREÇO VIL. OMISSÃO DE BENFEITORIAS. PODER GERAL DE CAUTELA. MANUTENÇÃO DO BLOQUEIO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que revogou medida cautelar de indisponibilidade e intransferibilidade do imóvel matriculado sob o nº 96.929 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, em ação voltada à declaração de nulidade de negócio jurídico por simulação, sustentando os agravantes a existência de compra e venda verbal anterior em seu favor, a discrepância entre o valor real do bem e o valor lançado no registro, a omissão de benfeitorias na escritura e o risco de alienação do imóvel utilizado como moradia familiar. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão: (i) definir se estão presentes elementos aptos a evidenciar, em cognição sumária, a probabilidade do direito invocado na alegação de simulação do negócio jurídico registrado; e (ii) estabelecer se o perigo de dano justifica a manutenção da indisponibilidade e intransferibilidade do imóvel até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR O registro imobiliário transfere a propriedade, mas sua presunção de veracidade é relativa, de modo que o teor registral pode ser desconstituído quando não exprimir a verdade. A descrição do imóvel na escritura apenas como "terreno", apesar da existência de residência de dois pavimentos comprovada por registros fotográficos, constitui indício relevante de falsidade objetiva quanto ao objeto do negócio. A indicação do preço de R$ 100.000,00 para imóvel com histórico negocial e valor de mercado apontados em R$ 400.000,00 revela forte sinal de preço vil e reforça a plausibilidade da alegação de fraude. A boa-fé objetiva, a função social do contrato e o dever de transparência impedem que a forma documental prevaleça sobre a realidade fática quando há indícios robustos de simulação. A revogação do bloqueio expõe o imóvel ao risco concreto de alienação a terceiro de boa-fé, circunstância que pode tornar ineficaz eventual sentença de procedência da ação de nulidade. A indisponibilidade e intransferibilidade do bem resguardam o resultado útil do processo, preservam o patrimônio litigioso e conferem publicidade à controvérsia, protegendo também terceiros. A medida cautelar é reversível, pois não retira a posse do bem nem importa expropriação definitiva, limitando-se a restringir temporariamente sua alienação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O registro imobiliário possui presunção relativa e pode ser afastado, em tutela de urgência, quando houver indícios consistentes de que o título registrado não exprime a verdade. 2. A divergência entre a realidade física do imóvel e sua descrição na escritura, aliada à discrepância relevante entre o preço declarado e o valor de mercado, evidencia plausibilidade da alegação de simulação do negócio jurídico. 3. A manutenção da indisponibilidade e intransferibilidade do imóvel é medida adequada e…

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