Processo 3038158-57.2025.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza  28ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães nº 220, Água Fria - CEP 60811690, Fone (85) 3108-0809, E-mail: for.28civel@tjce.jus.br        SENTENÇA     Processo nº : 3038158-57.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Requerente: MARCUS VINICIUS DE BARROS PONTES Requerido: SJ ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA      Vistos e etc Trata-se de uma Ação Declaratória de Inexistência de Débito cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, interposto por MARCUS VINICIUS DE BARROS PONTES em face de SJ ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, todos devidamente qualificados na exordial O requerente sustenta ter celebrado contrato de locação residencial referente ao imóvel localizado na Rua Doutor José Frota, nº 255, apartamento 1701, no Edifício Triton, bairro Varjota, com início em 23 de maio de 2023. Alega que o imóvel apresentava vícios estruturais significativos desde o princípio da relação contratual, consubstanciados em infiltrações severas que, em períodos de chuva, causaram danos a pertences pessoais e mobiliários, como uma mesa e um rack. Aduz que, após a desocupação formal do bem em 12 de maio de 2025, passou a sofrer cobranças indevidas por reparos de vícios preexistentes e por aluguéis residuais posteriores à entrega das chaves, sendo ameaçado de inscrição em cadastros de inadimplentes. Pleiteou a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças e proibição de negativação, requerendo, ao final, a declaração de inexistência do débito e condenações em danos materiais no valor de R$ 3.104,00 e morais na importância de R$ 10.000,00. O juízo deferiu o pedido de tutela provisória de urgência por meio da decisão interlocutória de ID 157083837, determinando que a requerida se abstivesse de realizar cobranças judiciais ou extrajudiciais e de promover a inscrição do nome do autor em órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária fixada em R$ 300,00, limitada ao teto de R$ 9.000,00. Na mesma oportunidade, foi concedido o benefício da gratuidade da justiça. A ré apresentou contestação no ID 169221154, suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que atua como mera mandatária do proprietário do imóvel, não sendo titular da relação obrigacional de direito material. Arguiu, ainda, a inépcia da inicial por deficiência na exposição dos fatos e falta de documentos indispensáveis, além de impugnar o deferimento da justiça gratuita. No mérito, defendeu a inexistência de nexo causal e de responsabilidade civil, afirmando que o autor não comprovou tecnicamente a origem das infiltrações estruturais nem o prejuízo material efetivo, uma vez que os orçamentos juntados seriam unilaterais. Sustentou a legalidade das cláusulas contratuais e a regularidade das cobranças de reparos fundamentadas no dever de conservação do locatário, pugnando, ao fim, pela revogação da liminar e pela total improcedência da demanda. Em sede de réplica, conforme ID 179031887, o requerente rebateu as teses defensivas, reafirmando a legitimidade da administradora pela gestão direta do contrato e alegando o descumprimento deliberado da ordem judicial de suspensão de cobranças, o que reforçaria o pleito indenizatório por danos morais. Instadas as partes à especificação de provas, o autor peticionou requerendo o…

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