Processo 3069482-68.2026.8.19.0001

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Procedimento Comum Cível Nº 3069482-68.2026.8.19.0001/RJ AUTOR : ASSOCIACAO DO EMPREENDIMENTO ONLIFE FLAMENGO ADVOGADO(A) : FERNANDA MARQUES FRANCO DOS ANJOS (OAB RJ189734) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação Declaratória de Inexigibilidade ajuizada por integrantes da Associação do Empreendimento Onlife Flamengo em face do Município do Rio de Janeiro, questionando a base de cálculo do ITBI. Alega a parte autora que firmou escritura de promessa de compra e venda para a aquisição de 70,62% do imóvel descrito na inicial pelo valor de R$ 1.200.000,00. Contudo, o Fisco Municipal, ao emitir a guia de recolhimento do ITBI, desconsiderou o valor declarado do negócio e fixou, de forma unilateral, a base de cálculo em R$ 28.085.781,00. Tal arbitramento elevou o tributo de R$ 36.000,00 (correspondente a 3% do valor da transação) para R$ 842.573,43. Sustentam que a conduta da municipalidade é arbitrária e viola o disposto no art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN) e o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1113, que estabelece a presunção de boa-fé do valor declarado pelo contribuinte. Requerem, portanto, a concessão de tutela de urgência para  suspender a exigibilidade do crédito tributário excedente; autorizar o cálculo e o recolhimento do ITBI com base no valor efetivo da transação (R$ 1.200.000,00) e impedir a aplicação de penalidades pelo Fisco Municipal. Com a inicial, que encabeça a árvore processual do evento “1”, veio a documentação anexa numerada de “2 a 88”. Originalmente distribuída à 5ª VFP, veio a este juízo por força da decisão contida no evento “10”. Há certidão cartorária no evento “27”, dando conta do recolhimento regular das despesas processuais iniciais. Decisão deste juízo no evento 28, na qual foi subordinado o pedido de tutela formulado à prévia manifestação do Município, o qual no evento 38  justificou a base de cálculo de R$ 28.085.781,00 apresentando uma planilha que considera o imóvel como "obra por administração". O cálculo baseou-se em estimativas: projetou a área privativa como 70% da área total, aplicou um custo unitário de construção (R$ 14.199,76/m²) e incluiu 6% de benfeitorias, correspondentes ao estágio da obra na data da consulta. PASSO A DECIDIR. A controvérsia consiste em verificar, em sede de cognição sumária, a legitimidade da base de cálculo adotada pelo Município para a exigência do ITBI, especialmente diante da inclusão de elementos relacionados à edificação projetada para o imóvel e da desconsideração do valor declarado no negócio jurídico. Nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Não se desconhece que a presunção atribuída ao valor declarado pelo contribuinte é relativa. Havendo elementos concretos que indiquem incompatibilidade entre o preço informado e o valor de mercado do bem ou direito transmitido, poderá o Fisco promover o respectivo arbitramento. Tal providência, entretanto, não pode decorrer da simples aplicação automática de valores referenciais, critérios padronizados ou estimativas genéricas. Exige-se a instauração de procedimento próprio, no qual sejam explicitadas as circunstâncias concretas do negócio e assegurado ao contribuinte o exercício do contraditório. No caso, a manifestação apresentada pelo Município não indica a prévia instauração do procedimento administrativo exigido pelo artigo 148 do CTN. Ao contrário, demonstra que a base de…

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