Processo 3084639-81.2026.8.19.0001

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Procedimento Comum Cível Nº 3084639-81.2026.8.19.0001/RJ AUTOR : MARIA ADELAIDE MENDONCA ROMANO COSTA ADVOGADO(A) : FELIPE NAVARRO MALVAO (OAB RJ203639) ADVOGADO(A) : GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES (OAB RJ107088) AUTOR : BRUNO CORREIA LEAL DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : FELIPE NAVARRO MALVAO (OAB RJ203639) ADVOGADO(A) : GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES (OAB RJ107088) AUTOR : PATRICIA MARIA SARDINHA MUNDIM ADVOGADO(A) : FELIPE NAVARRO MALVAO (OAB RJ203639) ADVOGADO(A) : GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES (OAB RJ107088) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação declaratória interposta por BRUNO CORREIA LEAL, MARIA ADELAIDE MENDONÇA ROMANO e PATRICIA MARIA SARDINHA MUNDIM em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CAROLINE II. Pretendem em sede de tutela de urgência que a ré se abstenha de impedir ou restringir, por qualquer meio, o acesso de hóspedes e visitantes aos seus imóveis em razão de reservas oriundas de plataformas digitais (Airbnb, Booking e similares), bem como que seja determinado que o réu oriente o porteiro a exercer normalmente sua função de controle de acesso e recebimento de hóspedes das referidas unidades nos mesmos moldes vigentes antes da AGE de 13/04/2026. Alega que seis das unidades residenciais do edifício são há anos destinadas à locação por curta temporada por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking e congêneres, sendo quatro dessas unidades pertencente aos autores. Aduz que em 13 de abril de 2026 foi realizada assembleia geral extraordinária (AGE) com a pauta única de deliberar sobre a utilização das unidades autônomas para locações por curta ou curtíssima duração por meio de plataformas digitais (Airbnb, Booking e similares), tendo como pano de fundo o caráter "exclusivamente residencial" do condomínio previsto na Convenção Condominial e a orientação do STJ de que tais práticas configurariam atividade de hospedagem de natureza comercial. Narra que o resultado foi 18 votos favoráveis à proibição e 8 contrários, dentro de um universo de 42 unidades, consignado na ata a deliberação como "reafirmação da destinação residencial do edifício", sem que se procedesse à alteração formal da Convenção Condominial. Deliberou-se, em suma, sobre aquilo que exige quórum qualificado, com o quórum reservado para assuntos ordinários. Relata que após a assembleia, o síndico comunicou aos condôminos via WhatsApp que o porteiro não mais poderia recepcionar hóspedes oriundos de plataformas digitais, sendo necessária a presença do proprietário ou de um representante na portaria para recebê-los. Determinou ainda que os proprietários enviassem, no prazo de 5 dias, comprovantes das reservas feitas até 13/04/2026, sob pena de proibição imediata de acesso. Sustenta, por fim, que a deliberação aprovada na AGE de 13/04/2026 é nula de pleno direito, pois ela impõe restrição substancial ao direito de uso da propriedade privada sem observar o quórum qualificado exigido pelo art. 1.351 do Código Civil, independente do rótulo que se lhe atribua. Sustenta ainda que a ata chama de "reafirmação da destinação residencial" o que é, materialmente, a criação de uma nova proibição. Antes da assembleia, os autores podiam locar seus imóveis via plataformas digitais. Depois dela, passaram a não poder. Estabelece o art. 300 do NCPC, que o Juiz pode conceder a tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Embora não tenha sido colacionada aos autos a convenção…

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