Processo 4000988-31.2026.8.26.0037

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EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4000988-31.2026.8.26.0037/SP EXEQUENTE : VISTAS DO BOTANICO - CEDROS ADVOGADO(A) : SALVADOR SPINELLI NETO (OAB SP250548) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1 Expeça-se MLE em favor da parte exequente, liquidando-se a conta judicial referente à transferência bancária - evento 53, observando-se o formulário ora apresentado (evento 56). 2 Trata-se de execução relativa a despesas condominiais na qual, após tentativa de penhora " on line " de importância em dinheiro, requereu o exequente a penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de débitos condominiais.   A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.059.278/SC, firmou o entendimento de que na execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos (ou de qualquer outro condomínio edilício), é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que ele esteja financiado com alienação fiduciária, em razão da natureza  propter rem  do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.  A decisão permitiu a penhora, mas considerou necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante.   Se quiser pagar a dívida para evitar o leilão, já que é a proprietária do imóvel, a instituição financeira poderá depois ajuizar ação de regresso contra o condômino executado. Essa decisão representa uma mudança em relação à jurisprudência adotada pelo STJ.  De acordo com o ministro Raul Araújo, o entendimento de que a penhora só poderia atingir os direitos relativos à posição do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, sem alcançar o próprio imóvel, é válido para qualquer outro credor do condômino, mas não para o condomínio na execução de cotas condominiais. Neste caso, em razão da natureza  propter rem  da dívida, é necessária a citação do banco.  Para o ministro, as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento – como, no caso, o condomínio credor da dívida condominial, a qual conserva sua natureza jurídica  propter rem .  Afirmou: " A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno ".  Segundo ele, seria uma situação confortável para o devedor das cotas condominiais se o imóvel não pudesse ser penhorado devido à alienação fiduciária, e também para a instituição financeira, caso o devedor fiduciante estivesse em dia com a quitação do financiamento mesmo devendo as taxas do condomínio.  Destacou:  "Cabe a todo credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar a própria prestação inerente ao financiamento, como também de apresentar mensalmente a comprovação da quitação da dívida relativa ao condomínio".   A jurisprudência anterior, no sentido de que, como o bem em questão não integra o patrimônio do devedor fiduciante, que apenas detém a sua posse direta, não pode ser objeto de constrição em execuções movidas por terceiros contra ele, ainda que a dívida tenha natureza  propter rem , recebeu crítica do Ministro:  “Não faz sentido esse absurdo! Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à…

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