Processo 4002252-44.2025.8.26.0126

Procedimento Comum Cível Nº 4002252-44.2025.8.26.0126/SP AUTOR : LUCIANA DE CAMPOS LIMA ADVOGADO(A) : JULIANO JOSE CAMPOS LIMA (OAB SP327933) AUTOR : ELIAS ANTONIO DA CONCEICAO ADVOGADO(A) : JULIANO JOSE CAMPOS LIMA (OAB SP327933) RÉU : REIT SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A) : LAURA MENDES BUMACHAR (OAB SP285225) ADVOGADO(A) : FAIÇAL CAIS FILHO (OAB SP344747) ADVOGADO(A) : LARISSA LIMA DE OLIVEIRA FERNANDES (OAB SP500687) RÉU : TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : FABIO MORAES LOPES (OAB SP376012) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Elias Antônio da Conceição e Luciana de Campos Lima ajuizaram ação anulatória e de cancelamento de leilão cumulada com constituição de direitos e tutela de urgência em face de Reit Securitizadora S.A. e Tamargueira Empreendimentos Imobiliários Ltda. ( evento 1, INIC1 ). Narram que em dezembro de 2020 adquiriram da segunda requerida o apartamento nº 64, Bloco A, do Condomínio Residencial Talhamar (matrícula nº 77.244), por R$ 360.000,00, integralmente quitados mediante fornecimento de materiais de construção ( evento 1, CONTR4 ). Afirmam que, ao tempo da aquisição, o imóvel estava livre de quaisquer gravames. Relatam que, posteriormente, as rés constituíram hipoteca (Reg. 49, em 05/08/2022), depois cancelada (Reg. 73), e alienação fiduciária em 26/11/2021, registrada somente em 17/07/2024 (Reg. 68), vinculada a operação de captação de recursos de até R$ 20.000.000,00, o que resultou na inclusão do imóvel em leilão extrajudicial com segunda praça marcada para 06/11/2025. Sustentam a inoponibilidade da garantia com base nas Súmulas 84 e 308 do c. STJ. A tutela de urgência foi deferida para suspender o leilão extrajudicial em curso ( evento 8, DESPADEC1 ). A Reit Securitizadora S.A. contestou tempestivamente ( evento 48, CONTES1 ). Em suma, argumenta que: (i) o compromisso particular jamais foi levado a registro, sendo inoponível a terceiros (arts. 1.227, 1.245 e 1.417 do CC); (ii) a Súmula 308 do c. STJ não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária constituída no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, conforme decidiu o c. STJ no REsp 2.130.141/RS; (iii) a ausência de quitação integral do preço também afasta a proteção sumular; e (iv) é terceira de boa-fé, tendo realizado extensa due diligence que atestou a ausência de gravames ou alienações anteriores.  A Tamargueira Empreendimentos Imobiliários Ltda. compareceu espontaneamente e apresentou contestação ( evento 76, CONTES1 , arguindo nulidade da citação por ter sido dirigida a endereço diverso de sua sede atual. No mérito, não opôs resistência à pretensão dos autores: reconheceu a celebração do compromisso em 27/12/2020, quando o imóvel estava livre, e admitiu que a garantia atingiu indevidamente unidades já alienadas a adquirentes de boa-fé. Manifestou disposição para substituição da garantia e pugnou pela procedência da demanda, com condenação da Reit em custas e honorários. Os autores apresentaram réplica ( evento 83, RÉPLICA1 ), impugnando os argumentos da Reit, juntando certidão negativa de débitos condominiais em nome de Elias Antônio da Conceição para a unidade A-64 ( evento 83, DOCUMENTACAO2 ), relatório de adimplência condominial desde junho de 2024 ( evento 83, DOCUMENTACAO3 ), e notas fiscais de produtos entregues no endereço do apartamento em nome de sua filha, Isabela Campos da Conceição ( evento 83, DOCUMENTACAO4 ), como prova da posse exercida. O Juízo determinou a especificação de provas ( evento 85,…

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