Processo 4007233-51.2026.8.26.0007

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EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4007233-51.2026.8.26.0007/SP EXEQUENTE : CONDOMINIO RESIDENCIAL MS RUBEN ADVOGADO(A) : SUELLEN ARAUJO GOMES (OAB SP402804) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Recebo como emenda à inicial. Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL MS RUBEN contra  MARIZE NUNES DE SOUZA . A parte exequente alega ser credora do(a) executado(a), proprietária da unidade 01, em razão do inadimplemento de despesas condominiais ordinárias e contribuições, na forma da convenção condominial. Entretanto, verifica-se que o imóvel encontra-se gravado com garantia real em favor de Caixa Econômica Federal, razão pela qual se impõe a realização de algumas considerações. Dispõe o artigo 27, §8º, da Lei 9.514/1997, conforme redação dada pela Lei 10.931/2004: § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.  Este regramento especial deve ser lido em conjunto com o artigo 1.368-B do Código Civil,introduzido pela Lei 13.043/2014: Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.  (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.  (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Embora o legislador tenha buscado delimitar a responsabilidade pessoal do banco ao momento da imissão na posse, a natureza "propter rem" das despesas condominiais,conforme o artigo 1.345 do Código Civil,atribui ao imóvel a condição de garantia precípua da coletividade: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,em relação ao condomínio,inclusive multas e juros moratórios". A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,em decisão histórica proferida em 12 de março de 2025 pela Segunda Seção,ao julgar o REsp 2.100.103/PR,fixou tese que altera significativamente o rito das execuções cíveis. A tese jurídica estabelece que em execução de dívida condominial, admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente,desde que ele seja a origem da dívida,em razão da natureza "propter rem" da obrigação,e haja prévia citação do credor fiduciário. O voto condutor do Ministro Raul Araújo enfatizou que a natureza "propter rem" se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e,por isso,sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, incluindo do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva,não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. A ementa do julgado não deixa dúvida: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em…

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