Processo 5001920-72.2026.8.08.0014

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ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 2º Juizado Especial Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 5001920-72.2026.8.08.0014 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: BBCM PARTICIPACOES LTDA REU: FBBV EMPREENDIMENTOS SPE LTDA PROJETO DE SENTENÇA (art. 40 da Lei nº 9.099/95) Trata-se de ação de obrigação de não fazer c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual ajuizada por BBCM PARTICIPAÇÕES LTDA em face de FBBV EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., ambos qualificados nos autos. Em síntese, a parte autora aduz ter firmado contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento "Residencial Jardim do Vale" em 06/11/2025. Sustenta que, embora não tenha ocorrido a imissão na posse ou a entrega das chaves, a requerida vem exigindo o pagamento das parcelas de IPTU, fundamentando-se em cláusula contratual que transfere tal responsabilidade ao adquirente desde a assinatura do instrumento. Pugna pela declaração de nulidade da referida cláusula e pela suspensão das cobranças. A requerida, em contestação, defende a validade do pactuado, sob o prisma do pacta sunt servanda, afirmando que a responsabilidade tributária foi livremente aceita pela autora no momento da contratação. É o breve relatório, não obstante a dispensa legal (art. 38 da Lei nº 9.099/95). DECIDO. Ausente questões preliminares, passo ao julgamento antecipado do mérito, por ser desnecessária maior dilação probatória (art. 355, I, CPC). Cumpre ressaltar que o juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme o princípio do livre convencimento motivado e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça: “A jurisprudência desta corte é firme no sentido de que a decisão pela necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá verificar a existência de elementos probatórios para formar sua convicção. Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias”. (STJ - AgInt no AREsp 1.242.313/GO, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 02/08/2018). A controvérsia instaurada nos autos submete-se à égide do Direito do Consumidor. Impõe-se, portanto, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que a relação jurídica estabelecida caracteriza-se como tipicamente consumerista. O ponto nodal da demanda gravita em torno do momento em que surge, para o promitente comprador, a obrigação de arcar com os tributos reais (IPTU) incidentes sobre o imóvel. O ordenamento jurídico pátrio, fundamentado na boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e na proteção ao consumidor (art. 51, IV, do CDC), veda a imposição de ônus desproporcionais ao contratante antes que este possa fruir do bem adquirido. No caso em tela, é incontroverso que a autora não detém a posse direta do lote, inexistindo prova de entrega das chaves ou de conclusão das obras de infraestrutura que permitam o pleno uso e gozo do imóvel. A jurisprudência do STJ, em sede de recurso repetitivo, consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e impostos territoriais é definida pela imissão na posse, e não pelo mero registro do compromisso de compra e venda. Nesse sentido, destaca-se o REsp…

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