Processo 5001995-66.2025.4.02.5117

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5001995-66.2025.4.02.5117/RJ EXEQUENTE : CONDOMINIO JARDIM ALCANTARA ADVOGADO(A) : GIOVANY PIZZATTO PASSOS DE SOUZA (OAB PR081526) EXECUTADO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO 1.   RELATÓRIO Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo  CONDOMÍNIO JARDIM ALCÂNTARA  em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o recebimento da quantia de R$ 8.102,50, referente a cotas condominiais não pagas da unidade 01 - 304. Emendas à inicial nos eventos 7/8. Alega a exequente que a executada seria proprietária da unidade e que o valor se referiria às cotas condominiais de 12/2023 a 03/2025, conforme planilha juntada no anexo CALC7 da inicial. Evento 16 – A CEF apresentou embargos à execução, alegando ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pelo pagamento, por ser credora fiduciária. Juntou guia de depósito judicial no valor da execução (COMP5). Evento 23 – Impugnação aos embargos. DECIDO. 2.   FUNDAMENTAÇÃO 2.1.   Do   cabimento De acordo com o disposto no art. 2º da Lei n. 9.099/95 e o Enunciado 117 do FONAJE, os embargos à execução devem ser apresentados nos mesmos autos, desde que tenha sido comprovada a penhora ou garantido o juízo: É   obrigatória   a   segurança   do   Juízo   pela   penhora   para   apresentação   de   embargos   à   execução   de   título   judicial   ou   extrajudicial   perante   o   Juizado   Especial. (Enunciado   117   do   FONAJE   –   XXI   Encontro   Vitória/ES) Assim, recebo os embargos à execução. A exequente apresentou os documentos indispensáveis à propositura da ação, a saber: convenção do condomínio ( evento 1, OUT4 ), matrícula atualizada do imóvel no RGI, constando a consolidação da propriedade pela credora fiduciária CEF ( evento 1, MATRIMOVEL5 ), boletos inadimplidos ( evento 1, OUT6 ) e planilha demonstrativa do débito ( evento 1, CALC7 ), além das atas das assembleias condominiais (eventos 7/8). 2. 2 .   Do   mérito A alegação de ilegitimidade passiva da CEF não merece prosperar, conforme dispõe o art. 1.345,  CC ,  in   verbis : Art.   1.345.   O   adquirente   de   unidade   responde   pelos   débitos   do   alienante,   em   relação   ao   condomínio,   inclusive   multas   e   juros   moratórios. No caso dos autos, consta na certidão de ônus reais juntada pelo exequente ( evento 1, MATRIMOVEL5 , fls. 5) que a CEF é a proprietária do imóvel, uma vez que houve a consolidação da propriedade em seu favor. O débito condominial é obrigação  propter   rem , e não dívida de caráter contratual ou vinculada a uma determinada pessoa. Logo, sendo uma obrigação que recai diretamente sobre um bem, no caso o imóvel, o responsável pela sua quitação é aquele que figura como proprietário junto ao Registro Geral de Imóveis, sendo irrelevante se a aquisição da propriedade foi de natureza originária ou derivada. Veja-se: CIVIL.   PROCESSUAL   CIVIL.   AGRAVO   REGIMENTAL   NO   RECURSO   ESPECIAL. RECURSO   MANEJADO   SOB   A   ÉGIDE   DO   CPC/73.   AÇÃO   DE   COBRANÇA.   COTAS   CONDOMINIAIS.   ART.   535   DO   CPC/73.   OMISSÃO   INEXISTENTE.   TRIBUNAL   LOCAL   QUE   ABORDOU   DE   FORMA   CLARA   E   FUNDAMENTADA,   TODOS   OS   PONTOS   NECESSÁRIOS   PARA   O   DESATE   DA   CONTROVÉRSIA.   ILEGITIMIDADE   PASSIVA   DO   ARREMATANTE.   NÃO   COMPROVAÇÃO. Inaplicabilidade   do   NCPC   neste   julgamento   ante   os   termos   do   Enunciado   Administrativo   nº   2   aprovado   pelo   Plenário   do   STJ  …

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