Processo 5002976-09.2024.4.03.6312

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PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de São Carlos Avenida Teixeira de Barros, 741, Vila Prado, São Carlos - SP - CEP: 13574-033 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5002976-09.2024.4.03.6312 EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA TORRES ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: SALVADOR SPINELLI NETO - SP250548 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos em sentença. CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA TORRES, com qualificação nos autos, devidamente representado, ajuizou a ação de cobrança em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, em síntese, a cobrança das despesas condominiais referente à Unidade 32, Bloco 01, do citado condomínio. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. Decido. A CAIXA aduz que é parte passiva ilegítima para a execução, pois incumbe ao arrendatário/devedor fiduciante a assunção das despesas com as taxas de condomínio. Deixo para apreciar tal arguição juntamente com o mérito, pois com ele se confunde. Do mérito. Embora alegada como preliminar, na verdade, a questão controversa dos autos é a responsabilidade, ou não, da CAIXA pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. Tratando-se de despesas condominiais, a legislação prevê que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa, nesse caso, à unidade autônoma. Pela regra do art. 543-C, do CPC, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, devem ser pagas, em regra, pelo possuidor do imóvel, independentemente de qualquer registro de compromisso de compra e venda e/ou propriedade do imóvel, a saber: A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da…

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