Processo 5003328-58.2026.8.24.0045

Procedimento Comum Cível Nº 5003328-58.2026.8.24.0045/SC AUTOR : MABELLY SCHAEFFER NOGUEIRA ADVOGADO(A) : ARINA ESTELA DA SILVA (OAB DF027162) RÉU : PRO BASE IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A) : ADRIANO OLIVEIRA FARIAS (OAB RJ237560) DESPACHO/DECISÃO Mabelly Schaeffer Nogueira ajuizou a presente Ação Indenizatória em face de Pró Base Imóveis Ltda., alegando, em síntese, que firmou contrato de administração imobiliária com a ré em 15 de maio de 2024. Sustenta que a requerida agiu com negligência ao não realizar vistorias inicial e final, não exigir reparos dos locatários e não transferir a titularidade da fatura de energia elétrica. Afirma que o imóvel foi devolvido em condições precárias, o que impediu nova locação, gerando lucros cessantes de julho a setembro de 2025. Pleiteia a condenação da ré ao pagamento de danos materiais (R$ 160,25), lucros cessantes (R$ 5.400,00), danos morais (R$ 5.000,00) e multa contratual (R$ 2.160,00) (evento 1). Citada, a ré apresentou contestação (evento 21). Arguiu, preliminarmente, a incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro, a inépcia parcial da inicial quanto aos lucros cessantes e a falta de interesse de agir quanto à multa contratual. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, alegou que as chaves foram entregues à irmã da autora e que não houve retenção indevida. Sustentou que a autora pretendia vender o imóvel, e não locá-lo, impugnando todos os pedidos indenizatórios. Houve réplica (evento 34), na qual a autora rebateu as preliminares, reiterou a incidência do CDC e a existência de falha na prestação do serviço, reafirmando que a entrega das chaves só ocorreu em outubro de 2025 após reparos na pintura. No Evento 28, a ré juntou documentos novos (conversas de WhatsApp) para demonstrar que a autora tentava vender o imóvel em julho de 2025. Vieram os autos conclusos. Passo a sanear e organizar o processo. 1. Das preliminares 1.1. Da incompetência territorial Inicialmente, a ré sustenta que deve prevalecer o foro de eleição (São José/SC), aplicando-se a regra geral prevista no art. 46 do Código de Processo Civil, segundo a qual a ação deve ser proposta no foro do domicílio do réu.  Todavia, a relação jurídica entre proprietário de imóvel e administradora de bens é tipicamente de consumo, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, figurando a imobiliária como prestadora de serviços. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS EM IMÓVEL LOCADO. DECISÃO SANEADORA QUE EXCLUIU A IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DO POLO PASSIVO E NEGOU A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DA PARTE AUTORA. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME [...] 4. A relação entre o locatário e a imobiliária que exerce profissional e remuneradamente a intermediação e a administração da locação configura relação de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor. Isso porque, na linha dos precedentes, embora a relação locatícia em sentido estrito seja regida por legislação específica (Lei n. 8.245/1991), a imobiliária atua como fornecedora de serviços (art. 3º do CDC) perante os locatários, destinatários finais desses serviços (art. 2º do CDC). 5. É cabível a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, em relação aos fatos vinculados à atuação da imobiliária, porque presentes os requisitos do art. 6º, VIII, do CDC: (i) a verossimilhança das alegações,…

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