Processo 5003865-49.2021.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5003865-49.2021.8.08.0021 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CONDOMINIO TURISTICO DE GUARAPARI e outros APELADO: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros RELATOR(A):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PREVISTA NO EDITAL. NATUREZA PROPTER REM. MULTA MORATÓRIA. PEDIDO IMPLÍCITO. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de débitos condominiais. A arrematante do imóvel (primeira apelante) alega ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade por débitos anteriores à arrematação, invocando a sub-rogação no preço e a impenhorabilidade de taxas associativas. O condomínio (segundo apelante) busca a inclusão de multa moratória de 2% sobre o débito, indeferida na origem por ausência de pedido expresso. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se o arrematante de imóvel em hasta pública responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição quando tais ônus constavam expressamente no edital de leilão; e (ii) determinar se a multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil pode ser incluída na condenação independentemente de pedido expresso na inicial. III. RAZÕES DE DECIDIR Segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, embora a arrematação seja modo de aquisição originária, o adquirente responde pelos débitos condominiais (natureza propter rem) se houver previsão inequívoca dos ônus no edital de praça. No caso concreto, o edital continha advertência expressa sobre débitos judiciais de condomínio, o que afasta a tese de sub-rogação exclusiva no preço pago e a aplicação analógica do Tema 1.134/STJ (natureza tributária). A tese de "taxa associativa" (Temas 882/STJ e 492/STF) é inaplicável, uma vez que o credor é condomínio edilício formalmente constituído, cuja obrigação de contribuir decorre de lei e da convenção, e não de adesão voluntária. A multa moratória de 2% constitui encargo legal (ope legis) previsto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, devendo ser compreendida como pedido implícito, tal qual os juros e a correção monetária (art. 322, § 1º, do CPC), sob pena de enriquecimento sem causa do devedor. IV. DISPOSITIVO E TESE Primeiro recurso (arrematante) conhecido e desprovido. Segundo recurso (condomínio) conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, desde que conste do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel. 2. A multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil constitui acessório da obrigação principal e deve integrar a condenação independentemente de pedido expresso." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I e § 1º; CPC, arts. 322, § 1º, 85, § 11 e 908, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.042.756/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 12.11.2024; STJ, REsp 1.672.508/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 25.06.2019; TJRS, Apelação Cível nº 50181419020188210001, j. 25.03.2024.…

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