Processo 5003996-46.2024.8.24.0062

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EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5003996-46.2024.8.24.0062/SC EXEQUENTE : R3KA GESTAO DE RECEBIVEIS LTDA ADVOGADO(A) : JULIO HENRIQUE KIPPER (OAB SC038075) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de pedido formulado pela parte exequente para que a penhora recaia sobre a totalidade do imóvel originário do débito condominial, ao argumento de a dívida possuir natureza propter rem , autorizando a constrição do próprio bem para a satisfação do crédito, independentemente da propriedade resolúvel de eventual credor fiduciário. É o breve relatório. DECIDO. A controvérsia central reside na possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívidas condominiais. A matéria, de fato, apresenta relevante divergência jurisprudencial, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça [STJ]. Tal questão é objeto de intenso debate, com duas correntes principais no STJ. A primeira advinda da  Terceira Turma , posicionando-se no sentido de que a penhora não poderia recair sobre o imóvel em si, por pertencer ao patrimônio do credor fiduciário, mas apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . PENHORA . IMPOSSIBILIDADE . DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE . PENHORA. POSSIBILIDADE . HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária . Precedentes. 3. Agravo interno não provido. [STJ - AgInt no REsp: 2169496 SC 2024/0342327-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025, grifei e destaquei].  A segunda corrente, por sua vez, advém da posição adotada pela  Quarta Turma , a qual consolidou o entendimento no sentido de a natureza propter rem da obrigação ser capaz de autorizar que o próprio imóvel gerador do débito possa ser penhorado, sobrepondo-se o interesse da coletividade condominial à garantia fiduciária. Nada obstante, a parte exequente deveria integrar à lide o credor fiduciário: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA . CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE . RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa . Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores…

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