Processo 5004457-55.2024.4.03.6102

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PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004457-55.2024.4.03.6102 AUTOR: SIMA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: LUIS MARCELO LA ROCCA ROSSI - SP164471 REU: RESIDENCIAL JARDINS DE VENEZA SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: JAQUELINE FABREGA ORTEIRO - SP213711 ADVOGADO do(a) REU: FLAVIO GOMES BALLERINI - SP246008 ADVOGADO do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de ineficácia de hipoteca com pedido de cancelamento de gravame e tutela antecipada de urgência ajuizada por SIMA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., em face de RESIDENCIAL JARDINS DE VENEZA SPE LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. Narra a autora que, em 26 de fevereiro de 2020, celebrou com a primeira ré instrumentos particulares de compromisso de compra e venda das unidades autônomas nº 93, 94, 103 e 104 do empreendimento "Residencial Jardins de Veneza", situado em Ribeirão Preto/SP, identificadas pelas matrículas nº 214.163, 214.164, 214.167 e 214.168 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP. Afirma ter quitado integralmente o preço ajustado, recebido os respectivos termos de quitação e as chaves das unidades. Sustenta que, ao buscar a lavratura da escritura pública definitiva, foi surpreendida com a informação de que as unidades haviam sido gravadas com hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, em razão de contrato de financiamento firmado entre a incorporadora e a CEF em 04 de setembro de 2020 - data posterior à celebração dos contratos de compra e venda. Alega que, à época da aquisição, inexistia hipoteca averbada nas matrículas, razão pela qual não tinha ciência do gravame. Afirma que a primeira ré se comprometeu a providenciar a baixa, mas não o fez, e que a CEF, mesmo após notificação extrajudicial, recusou administrativamente o cancelamento. Com fundamento na Súmula nº 308 do STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"), invocando ainda o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 6º, VIII), requer: (i) a concessão de tutela de urgência para cancelamento imediato dos gravames hipotecários (Av.2) nas matrículas indicadas; (ii) a declaração de ineficácia das referidas hipotecas; e (iii) a condenação das rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Decisão ID 333981317 postergou a análise do pedido de tutela provisória para a sentença, nos termos do art. 300, §3º, do CPC, e determinou a citação das rés para manifestação sobre interesse em audiência de conciliação. A CEF apresentou contestação (ID 337287626), pela qual sustenta a validade e a eficácia da hipoteca constituída, argumentando que: (a) o contrato foi celebrado de forma lícita, sem vícios; (b) a hipoteca confere direito real erga omnes e direito de sequela; (c) a Súmula 308 do STJ é inaplicável ao caso por se referir a situações do SFH, em contexto fático distinto (distinguishing); (d) ausência dos requisitos para a tutela antecipada. Requer a improcedência total dos pedidos e a condenação da autora em custas e honorários. A Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. apresentou contestação (ID 338893774), na qual reconhece a existência dos contratos de compra e venda e a…

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