Processo 5004472-65.2025.4.02.5116

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5004472-65.2025.4.02.5116/RJ EXEQUENTE : CONDOMINIO JATOBA ADVOGADO(A) : FABRICIA LEONARDO GOMES MARREIROS (OAB RJ115122) EXECUTADO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Cuida-se de exceção de pré-executividade oposta por  ANDREZZA BARRETO PEREIRA DUARTE LOUREIRO , pela qual objetiva o reconhecimento da existência de fato superveniente consistente na retomada do imóvel pela CEF, em 26/06/2025, assim como da natureza  propter rem  das obrigações condominiais, com a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Subsidiariamente, postula o redirecionamento da execução à atual proprietária do imóvel.   Alega, em síntese, que a CEF teria consolidado a propriedade do imóvel objeto dos autos em seu favor, e realizado o pagamento integral da dívida, o que consistiria em fato superveniente relevante, nos termos do art. 493 do CPC. Aduz que a excipiente não seria mais responsável pelo débito, tendo em vista a natureza  propter rem  da dívida; e sustenta a perda superveniente do interesse processual.  No evento 54, foi certificado o transcurso do prazo sem que houvesse a manifestação dos exceptos. A excipiente, no evento 56, requer a condenação dos exceptos ao pagamento de honorários sucumbenciais.  Na sequência, no evento 57, o CONDOMINIO JATOBA junta aos autos os documentos do evento 57.  Decido.  Inicialmente, observa-se que, na hipótese dos autos, a exequente atribuiu à causa valor inferior a 60 salários mínimos vigentes à época da distribuição, compatível com o limite de competência do Juizado Especial Federal. Assim, determino, de ofício, a retificação da autuação   para que seja anotada a alteração da competência para JEF-Cível. No mais, passa-se a analisar o mérito da exceção oposta.  O pagamento das cotas condominiais constitui obrigação de natureza  propter rem , isto é, por estarem vinculadas diretamente ao bem o acompanham. Por isso, a responsabilidade pela sua inadimplência recai sobre o adquirente, incluindo multas e juros moratórios, ainda que sua origem seja em momento anterior à transferência de propriedade. Nesse sentido, veja-se o disposto na legislação civil: Código Civil: "Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Tratando-se de alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário também se responsabiliza pelas obrigações condominiais devidas pelo imóvel quando há a consolidação da propriedade, senão veja: Código Civil: "Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.  Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem." Nesse sentido, transcreve-se o seguinte julgado do Tribunal Regional Federal da 2ª Região:  EMENTA: CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. PROPRIEDADE PLENA. RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS…

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