Processo 5005105-52.2024.4.02.5103

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5005105-52.2024.4.02.5103/RJ EXEQUENTE : CONDOMINIO PARQUE GUARANI ADVOGADO(A) : ARNON VELMOVITSKY (OAB RJ045618) EXECUTADO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de execução de título extrajudicial movida pelo  CONDOMÍNIO PARQUE GUARANI  em face da   CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF , objetivando receber as cotas condominiais vencidas referente à unidade apto. 103, bloco 04, localizado à Avenida Presidente Kennedy, n° 476, Parque Jockey Clube, Campos dos Goytacazes/RJ, CEP: 28020-010. No evento 25, a CEF apresenta exceção de pré-executividade, sob o fundamento de ilegitimidade passiva e excesso à execução. Em seguida, impugnação pela exequente (Evento 33). Pois bem. A exceção de pré-executividade é admitida nas hipóteses em que a execução apresenta vício passível de ser verificado de plano, sem necessidade de dilação probatória. Nela apenas podem ser deduzidas matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo magistrado, tais como condições da ação, pressupostos processuais e outras relativas a pressupostos específicos da execução. O acolhimento da exceção, portanto, depende de que as alegações formuladas pela parte sejam averiguáveis de plano, completamente provadas, praticamente inquestionáveis. Qualquer consideração ou análise mais aprofundada impede o manejo desse incidente.  Consolidando o entendimento, o STJ editou a Súmula 393: “ A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às  matérias conhecíveis de ofício   que não demandem dilação probatória ”. Na espécie, não vislumbro a ilegitimidade passiva  ad causam  da CEF. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.929.926/SP), configura-se a pertinência subjetiva da CEF para responder pelas dívidas condominiais, na condição de credora fiduciária, mesmo antes consolidação da propriedade do imóvel, uma vez que cotas condominiais têm natureza  propter rem  e acompanham o imóvel, razão pela qual o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) é considerado legitimado passivo desde o início da cobrança, ainda que não tenha havido consolidação da propriedade ou imissão na posse. Confira-se: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário…

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