Processo 5011157-33.2026.8.24.0064

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Procedimento Comum Cível Nº 5011157-33.2026.8.24.0064/SC AUTOR : RESIDENCIAL FLORES DO OUTONO ADVOGADO(A) : GERALDO GREGÓRIO JERÔNIMO (OAB SC007384) DESPACHO/DECISÃO Vistos para despacho/decisão, I -  A discussão sobre a natureza da dívida condominial (perseguida neste feito) e a proteção do crédito imobiliário tem sido objeto de intenso debate e amadurecimento no Superior Tribunal de Justiça, resultando em relevante e recente precedente que balizará a presente decisão. Como é cediço, a dívida condominial possui natureza  propter rem , conforme expressamente previsto no art. 1.345 do Código Civil. Essa característica inerente à obrigação significa que ela adere à própria coisa, vinculando o atual proprietário ou titular de direito real sobre o bem ao pagamento das despesas, ainda que referentes a período anterior à sua aquisição. É uma obrigação que  "acompanha a coisa" , independentemente da vontade dos envolvidos, e visa a assegurar a manutenção e conservação da estrutura coletiva do condomínio, pois as despesas condominiais são essenciais para a subsistência do empreendimento, garantindo a prestação de serviços básicos e a preservação do patrimônio de todos os condôminos. Por outro lado, a alienação fiduciária de bem imóvel, instituída pela Lei n. 9.514/1997, configura-se há quase três décadas como um negócio jurídico de grande relevância no sistema financeiro imobiliário brasileiro, promovendo segurança jurídica e fomentando a concessão de crédito mediante taxas de juros mais acessíveis e prazos mais flexíveis. Por meio da alienação fiduciária, o devedor fiduciante, com o escopo de garantia de uma obrigação, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel. Embora o devedor fiduciante mantenha a posse direta e o direito expectativo de reaver a propriedade plena com a quitação da dívida, a propriedade formal do bem pertence ao credor fiduciário até o cumprimento integral da obrigação garantida. Historicamente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça apresentou divergências sobre o tema da penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente para a quitação de débitos condominiais. Uma corrente, embasada na Súmula n. 242 do extinto Tribunal Federal de Recursos, entendia que o bem alienado fiduciariamente não poderia ser objeto de penhora em execuções movidas contra o devedor fiduciante, por não integrar o patrimônio deste, mas sim o do credor fiduciário. Essa perspectiva priorizava a proteção da garantia fiduciária e da estabilidade do sistema de crédito imobiliário, limitando a constrição aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel, nos termos do art. 835, XII, do Código de Processo Civil. Entretanto, uma segunda e mais moderna corrente jurisprudencial, consolidada na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, passou a reconhecer a possibilidade de penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida condominial, mesmo que alienado fiduciariamente. Esta compreensão ressalta que a natureza  propter rem  da obrigação condominial se sobrepõe ao direito do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário resolúvel do bem, não pode ser detentor de direitos mais amplos do que é um proprietário pleno. O Ministro Raul Araújo, cujo voto se tornou condutor no acórdão do REsp 1.929.926/SP (2021/0091655-9), julgado em 12/3/2025, sustentou que as normas dos arts. 27, § 8°, da Lei n° 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, embora disciplinem as relações entre o…

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