Processo 5011595-44.2024.8.21.5001

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EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5011595-44.2024.8.21.5001/RS EXEQUENTE : CONDOMINIO RESIDENCIAL SANTA FE ADVOGADO(A) : RODRIGO MARQUES CESAR (OAB RS067622) DESPACHO/DECISÃO 1. A matrícula juntada no  evento 44, MATRIMÓVEL3  aponta que o imóvel da matrícula n.º 47.337 do Registro de Imóveis da 6.ª Zona de Porto Alegre tem gravame de alienação fiduciária em prol da Caixa Econômica  Federal. É incontroverso que, nos termos da Lei n.º 9.514/97, a alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem, permanecendo o devedor fiduciante apenas com a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade plena após a quitação integral do financiamento. Com base nessa premissa, a jurisprudência consolidou-se no sentido de que, para dívidas comuns do devedor fiduciante, a penhora não pode recair sobre o bem, mas apenas sobre os direitos aquisitivos dele decorrentes. Contudo, a hipótese dos autos trata de uma dívida de natureza distinta e especial: o débito condominial. Tal obrigação, por sua natureza  propter rem , adere à coisa e visa à sua própria conservação e subsistência. O crédito condominial não é uma dívida pessoal do condômino, mas uma obrigação que acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o seu titular. O artigo 1.345 do Código Civil é expresso ao estabelecer que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Essa disposição legal reforça o caráter ambulatório da dívida, que onera o próprio bem. Assim, o crédito condominial goza de preferência em relação ao crédito do agente fiduciário, pois as despesas de condomínio são indispensáveis para a manutenção e valorização do imóvel que, em última análise, serve de garantia ao próprio contrato de financiamento. Permitir que a garantia fiduciária se sobreponha a tal crédito significaria, na prática, onerar toda a coletividade condominial, que arcaria com a inadimplência de uma unidade, enquanto o credor fiduciário se beneficiaria da valorização e conservação do bem sem contribuir para tal. A Lei nº 9.514/97 deve ser interpretada de forma sistemática com as demais normas do ordenamento jurídico, em especial com as disposições do Código Civil que tratam das obrigações condominiais. A proteção conferida ao credor fiduciário não é absoluta e não pode servir de escudo para o não pagamento de uma dívida que garante a existência do próprio bem. O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a matéria, ponderou que a natureza  propter rem  da dívida condominial se sobrepõe ao direito de propriedade do credor fiduciário, possibilitando a penhora do imóvel para a satisfação do crédito. Consta da ementa citada: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2.  A natureza propter rem se vincula diretamente…

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