Processo 5013579-88.2026.8.21.0023

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5013579-88.2026.8.21.0023/RS AUTOR : SILVA INVESTIMENTOS EIRELI ADVOGADO(A) : SERGIO LIPINSKI BRANDÃO JUNIOR (OAB RS078868) ADVOGADO(A) : SUELEN DA SILVA SANTOS (OAB RS093957) RÉU : ACQUA CASSINO QUADRA 14 SPE LTDA ADVOGADO(A) : MARIA CRISTINA ZANETTI HORTA ADVOGADO(A) : DANIEL DA SILVA NUNES ADVOGADO(A) : LUCIO LAUSER MORAES RÉU : PORTO5 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A ADVOGADO(A) : MARIA CRISTINA ZANETTI HORTA ADVOGADO(A) : DANIEL DA SILVA NUNES ADVOGADO(A) : LUCIO LAUSER MORAES DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, ajuizada por Silva Investimentos Eireli em face de Acqua Cassino Quadra 14 SPE Ltda e Porto5 Investimentos Imobiliários S.A., tendo por objeto o instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade 1001-B do empreendimento Acqua Resort Cassino, localizado em Rio Grande/RS (matrícula nº 62.093 do Registro de Imóveis de Rio Grande). A petição inicial foi recebida no Evento 3 (DESPADEC), com indeferimento da tutela de urgência, reconhecimento de relação de consumo e deferimento da inversão do ônus da prova em favor da autora, além de determinação de citação dos réus para contestação. 1.Preliminar de ilegitimidade da Porto5 Investimento Imobiliário . Considerando que a análise da alegada ilegitimidade possui relação direta com o mérito da demanda, uma vez que se mostra necessário examinar a relação contratual estabelecida entre as partes para definir a responsabilidade das rés pelos fatos discutidos nos autos, a questão será apreciada conjuntamente com o mérito. 2.Fixo os pontos Controvertidos  a) Configuração ou não de inadimplemento antecipado da incorporadora; b) Caracterização ou não de mora da autora; d) Eventual culpa exclusiva da incorporadora, culpa exclusiva da adquirente ou culpa concorrente pela rescisão contratual, com reflexo sobre os efeitos patrimoniais do desfazimento do negócio; d) Validade e aplicabilidade da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos prevista no Item 14 do Quadro Resumo e na Cláusula Décima, § 4º, do contrato, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 (alterada pela Lei nº 13.786/2018), considerando que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação; e) Responsabilidade da Porto5 Investimentos Imobiliários S.A., especialmente quanto à eventual solidariedade passiva com a SPE contratante, em razão do controle societário integral e da atuação pública na gestão e divulgação do empreendimento; f) Restituição ou não da comissão de corretagem (R$ 20.995,92), considerando a comprovação do pagamento, o destinatário dos valores e a responsabilidade das rés. 3.Ônus da Prova  Mantenho a inversão do ônus da prova, conforme determinado no evento 12, DESPADEC1, tendo em vista que, embora se trate de pessoa jurídica, o Superior Tribunal de Justiça tem aplicado a teoria finalista mitigada para reconhecer a vulnerabilidade do adquirente que não detém expertise no mercado imobiliário e não exerce profissionalmente atividade de incorporação ou comercialização de imóveis. Nesse sentido, coleciono o precedente do TJRS:    DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO  PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias…

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