Processo 5019999-81.2025.8.13.0245

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Santa Luzia / 3ª Vara Cível da Comarca de Santa Luzia Avenida das Indústrias, 210, - até 716/717, Vila Olga, Santa Luzia - MG - CEP: 33030-510 PROCESSO Nº: 5019999-81.2025.8.13.0245 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: JOAO CARLOS VILACA CPF: XXX.XXX.XXX-XX RÉU: ALZEMIRO JOSE DE SOUZA CPF: XXX.XXX.XXX-XX DECISÃO Vistos. 1. RELATÓRIO João Carlos Vilaça ajuizou Ação de Cobrança c/c Pedido de Indenização por Danos Materiais em face de Alzemiro José de Souza (ID XXX.XXX.XXX-XX). Afirma o autor que firmou com o réu contrato de locação comercial referente ao imóvel situado na Rua Bom Pastor, nº 400, 2º piso, Bairro São Benedito, Santa Luzia/MG, iniciado em abril de 2011 e renovado sucessivamente (ID XXX.XXX.XXX-XX). Sustenta que, em 19/09/2024, as partes celebraram acordo extrajudicial para quitação de débitos pendentes de aluguel e custos de reestruturação do imóvel no valor de R$ 175.000,00 (ID XXX.XXX.XXX-XX), o qual não teria sido cumprido pelo réu (ID XXX.XXX.XXX-XX). Alega que o réu desocupou o imóvel em outubro de 2025 deixando de pagar aluguéis referentes aos meses de novembro/2024, fevereiro/2025, maio/2025, junho/2025, setembro/2025 e outubro/2025, somando R$ 12.000,00 (ID XXX.XXX.XXX-XX). Postulou a condenação do requerido ao pagamento do valor total de R$ 187.000,00, englobando os aluguéis, IPTU e ressarcimento pelos danos materiais (ID XXX.XXX.XXX-XX). A gratuidade de justiça foi deferida ao autor (ID XXX.XXX.XXX-XX). Regularmente citado (ID XXX.XXX.XXX-XX), o réu compareceu à audiência de conciliação perante o CEJUSC, ocasião em que a autocomposição restou frustrada (ID XXX.XXX.XXX-XX). O réu apresentou contestação (ID XXX.XXX.XXX-XX). Alegou que permaneceu no imóvel por aproximadamente dez anos em relação pacífica e de confiança, realizando pagamentos informais em mãos ao locador (ID XXX.XXX.XXX-XX). Impugnou a cobrança de R$ 187.000,00 por ausência de memória discriminada de cálculo e sustentou que o documento denominado acordo extrajudicial é informal e sem liquidez (ID XXX.XXX.XXX-XX). Quanto aos danos materiais, aduziu ausência de laudo de vistoria inicial e final para demonstrar o estado do bem e afirmou que eventuais desgastes decorrem do uso normal do imóvel comercial ao longo dos anos (ID XXX.XXX.XXX-XX). Ao final, requereu a improcedência dos pedidos e a produção de prova testemunhal e pericial de engenharia (ID XXX.XXX.XXX-XX). Juntou declaração de hipossuficiência (ID XXX.XXX.XXX-XX). O autor apresentou réplica (ID XXX.XXX.XXX-XX). Na oportunidade, trouxe extratos bancários cobrindo o período contratual e planilha de débitos alegando a existência de 103 aluguéis inadimplidos no valor total de R$ 180.600,00, débitos de IPTU de R$ 5.103,44 e despesas de conserto do imóvel de R$ 5.627,00 (ID XXX.XXX.XXX-XX). Impugnou a alegação de pagamento em mãos e requereu o julgamento procedência, além de prova testemunhal e depoimento pessoal do réu (ID XXX.XXX.XXX-XX). O réu manifestou-se sobre a réplica e sobre os novos documentos (ID XXX.XXX.XXX-XX). Arguiu a impossibilidade de alteração e ampliação da causa de pedir e dos pedidos após a citação sem sua concordância (ID XXX.XXX.XXX-XX). Reiterou a fragilidade do documento de acordo, a ausência de vistoria contraditória e requereu a realização de perícia contábil, perícia de engenharia, prova testemunhal e depoimento pessoal do autor…

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